Kirkkonummen kunta omistaa noin 200 kiinteistöä. Iso osa rakennuksista on rakennettu 1970-luvulla, korjausvelkaa on paljon ja suuria investointeja edessä.
Alun perin hankeen tarkoituksena oli mallintaa kunnan suorassa omistuksessa olevien vuokra-asuntojen taloutta ja kannattavuutta. Tarkoitus oli myös tarkastella kunnan sisäisten vuokrien tason oikeellisuutta sekä vertailtavuutta markkinoihin.
Koko kiinteistömassaan kohdistuva malli sai sysäyksen aiemmin toisen kumppanin kanssa toteutetusta kiinteistösalkutuksesta, pitkän aikavälin omistusstrategiasta, jossa kiinteistöt jaettiin neljään eri salkkuun: ylläpidetään, säilytetään ja kehitetään, luovutaan jollain aikavälillä sekä selvitetään (sote-kiinteistöt).
– Salkutus sai meidät pohtimaan toisarvoisten, myytävät- ja purettavat-salkuissa olevien rakennusten kustannuksia kunnalle. Vuokra-asunnoille laadittu malli oli toimiva, joten se päätettiin laajentaa kattamaan kunnan kaikki kiinteistöt, Kirkkonummen kunnan toimitilajohtaja Jarno Köykkä kertoo.
Talousvaikutukset näkyviin
Inspiran toteuttaman mallin taustalla on paljon dataa, jota Kirkkonummella on määrätietoisesti kerätty viime vuosina.
– Olemme satsanneet paljon omaisuuden nykyisen kunnon selvittämiseen, minkä ansiosta tietoa pystytään nyt jalostamaan tällaiseen malliin. Ennen kuin mallinnusta pystytään tekemään, pohjatyöt täytyy tehdä huolella, Köykkä painottaa.
Malliin pohjaksi koottiin kaikki saatavilla oleva oleellinen tieto kiinteistöistä, kuten tekniset arvot, pinta-alatiedot, käyttöasteet ja vuokrat.
Mallilla voidaan havainnollistaa esimerkiksi investointien vaikutuksia kunnan talouteen, tarkastella tai vertailla kohteita tai vaikka mallintaa rakennusten tavoitellun kuntotason nostamisen tai heikentämisen taloudellisia vaikutuksia. Kohteita voi myös vertailla keskenään, tietyntyyppisiä kiinteistöjä voi katsella kokonaisuutena tai vaikka kiinteistöjä alueittain.
– Kiteytettynä voitaisiin sanoa, että malli kertoo, miltä kokonaiskiinteistötalous, tuotot ja kulut, kassavirta, investointi- ja lainanhoitokyky näyttävät nyt ja miten erilaiset skenaariot tai päätökset niihin vaikuttaisivat, Inspiran apulaisjohtaja Matias Vitie kuvailee.
Malli syntyi muutamassa kuukaudessa tiiviissä yhteistyössä kunnan kanssa. Alkuun aikaa meni datan kokoamiseen ja relevantin datan poimimiseen. Ratkaisu on Kirkkonummen tarpeisiin räätälöity ja sitä on työstetty tiiviissä yhteistyössä Kirkkonummen kanssa.
– Realistinen aika tällaiseen työhön on yhdestä kahteen kuukautta, mikäli tarvittava data on valmiiksi kerättynä. Olemme aiemmin toteuttaneet vastaavia ratkaisuja asuntopuolen toimijoille, tämä on ensimmäinen kunnan kaikki kiinteistöt kattava malli, Vitie kertoo.
Päätöksiä tiedon pohjalta
Jarno Köykkä odottaa mallilta tukea tulevaisuuden suunnitteluun ja korjausten ajoittamiseen.
– Meillä on paljon 1970-luvulla ja 2000-luvun alussa rakennettuja kiinteistöjä. Nyt maksamme isoa hintaa siitä, ettei 70-luvun rakennuksia korjattu ajallaan. Toivon, että mallilla pystymme numeroiden kautta havainnollistamaan, että peruskorjausikään tulevien rakennuksen korjaus kannattaa tehdä oikea-aikaisesti.
Malli myös auttaa tekemään päätöksiä uusista kiinteistöhankkeista, kun pystytään yhdistämään sekä uudet, että olemassa olevat kiinteistöt samaan kokonaistarkasteluun ja arvioimaan uusien investointien vaikutuksia kokonaistalouteen.
– Kunnan taloutta täytyy tasapainottaa ja miettiä tarkkaan, mihin rahat käytetään. Kokonaiskiinteistötalouden malli auttaa meitä tekemään kiinteistöjen osalta taloudellisesti järkeviä päätöksiä, Köykkä kertoo.
– Koronapandemia lisää entisestään kuntien taloushaasteita. Tällainen malli, jossa kiinteistötaloutta pystyy suunnittelemaan kokonaisuutena, voi olla yksi työkalu talouden tasapainon hakemisessa, Vitie jatkaa.
Vaikka malli sisältää paljon dataa, se on kuitenkin pyritty pitämään mahdollisimman kevyenä ja nopeana poimimalla mukaan vain oleellinen tieto. Malli on helppokäyttöinen, läpinäkyvä ja avoin, se on toteutettu taloudellisen mallinnuksen FAST-standardin mukaisesti.
Mikä Inspira?
Kuntarahoituksen tytäryhtiö Inspira tarjoaa talouden ja rahoituksen neuvonantopalveluita kunnille ja niiden yhtiöille, kuntayhtymille sekä yleishyödyllisen asuntotuotannon toimijoille. Yhtiön vahvuutena on kuntasektorin erityispiirteiden tuntemus yhdistettynä syvälliseen talouden ja rahoituksen osaamiseen. Inspiran neuvonantopalvelut koskevat muun muassa kuntataloutta, investointeja sekä palvelutuotannon ja omaisuuserien uudelleenjärjestelyjä. Lisätietoa palveluista saat Inspiran asiantuntijoilta.
Teksti: Hannele Borra
Kuvat: Haastateltavilta