Einsteinkin sen tiesi, ”korkoa korolle” on maailman kahdeksas ihme. Aikojen saatossa tämä sijoittajien suosikki-ilmiö on luonut maailmantalouteen mittaamatonta varallisuutta – ja hyvä niin, rakentuuhan sen varaan Suomen eläkejärjestelmäkin. Kaikki haluavat saada korkoa korolle, mutta harva sitä haluaa maksaa. Viime aikoina moni kunta ja hyvinvointialue on valitettavasti saanut todistaa ilmiön ikävän puolen.
Vuonna 2018 kunnat ja kuntayhtymät omistivat rakennuksia noin 20 miljardin euron edestä. Viime vuosina kiinteistöjä on myyty tiuhaan tahtiin, erityisesti sijoittajille ja kiinteistöyhtiöille, joista on tullut vuokranantajia kunnille ja hyvinvointialueille. Vuokramallin suosio on kasvanut myös uusissa rakennushankkeissa.
Kiinteistöjen vuokrasopimukset sidotaan tavallisesti elinkustannusindeksiin tai rakennuskustannusindeksiin. Matalan inflaation ja nollakorkojen aikana vuokrasopimusten vuotuiset indeksikorotukset jäivät maltillisiksi, mutta nyt indekseissä muhii suoranainen inflaatiopommi. Kuluttajahintojen vuosimuutos oli joulukuussa 9,1 prosenttia, ja rakennuskustannukset nousivat 5,3 prosenttia vuodentakaisesta. Moni vuokralainen havahtuu pian tilanteeseen, jossa myydystä kiinteistöstä maksetaan lähes kymmenen prosenttia enemmän vuokraa kuin vuosi sitten. Pitkissä vuokrasopimuksissa korotukset kertautuvat, siitä pitää huolen ”korkoa korolle” -ilmiö.
Kun rahaa säästetään tai sijoitetaan, korkoa ei kerry ainoastaan säästetystä pääomasta, vaan myös jo kertyneestä korosta. Vuokrasopimuksissa yhtälö puraisee maksajaa: vuotuiset korotukset kohdistuvat paitsi sopimushetkellä solmittuun vuokraan, myös vuosien varrella kertyneisiin indeksikorotuksiin. Mitä suuremmista rahasummista on kyse ja mitä pidempään korotukset rullaavat, sitä enemmän sijoittaja nauttii ”korkoa korolle” -ilmiön hyödyistä. Tästä syystä sijoittajat suosivat pitkiä vuokrasopimuksia. Parinkymmenen vuoden aikana 1,5 miljoonan euron vuosivuokra paisuu lähes 2,2 miljoonaan jo maltillisella 2 prosentin vuosittaisella korotuksella. Kauden päätteeksi vuokra on siis 45 prosenttia suurempi kuin sopimusta solmittaessa.
Tilanteessa, jossa kunta pohtii tarvetta rakennuttaa uusi kiinteistö ja asettua siihen vuokralle, kannattaa vertailuun ottaa myös indeksivapaa kiinteistöleasing. Se tarjoaa joustavan vaihtoehdon rahoittaa hanke tilanteessa, jossa kunta haluaa jättää kiinteistön ulos taseestaan. Leasingmaksuja ei sidota hintaindeksiin vaan markkinakorkoon.
Yhdessä asiassa vuokrasopimus yhä peittoaa leasingin: leasingkauden päätteeksi kiinteistö jää kunnan omistukseen. Kuntien onkin syytä miettiä, onko jäännösarvovastuu niin suuri, että sen ulkoistamisesta kannattaa maksaa monin verroin enemmän. Useimmiten ei.
Karl Lintukangas ja Daniel Eriksson
Kirjoittajat työskentelevät Kuntarahoituksessa asiakkuuspäälliköinä vastaten Kuntarahoituksen leasingrahoituksesta.