Kaikki ajankohtaiset

Ilmiöt

|

Case Helsinki: Elinkaarimallin valinta on panostus pitkäaikaiseen laatuun

Stadin AO:n Myllypuron kampus.

Helsingin kaupunki on toteuttanut useampia hankkeita elinkaarimallilla viime vuosina. Kaupungin asiantuntijat kertovat kokemuksistaan ja vinkkaavat, mitä rakennuttajan kannattaa huomioida elinkaarihankkeen käynnistyessä.

Helsingin viimeisin elinkaarirakennus, Stadin ammatti- ja aikuisopiston Myllypuron kampus, valmistui syksyllä 2023. Saman oppilaitoksen Roihupellon kampus on parhaillaan rakenteilla, ja siihenkin on valittu toteutustavaksi elinkaarimalli. Helsinki on rakennuttanut useita elinkaarirakennuksia sen jälkeen, kun kaupungin ensimmäinen elinkaarikoulu, Vuosaaren lukio, saatiin valmiiksi vuonna 2021.

Helsingin kaupungin tilapäällikkö Sari Hildén kuvailee koulujen olevan osa Helsingin palveluverkon perusrunkoa, joille tiedetään olevan tarvetta myös tulevina vuosikymmeninä. Kouluhankkeet ovat myös mittakaavaltaan suuria – pienimpiin toteutuksiin Hildén ei elinkaarimallia välttämättä suosittele vaativamman kilpailutusvaiheen vuoksi.

– Suuri osa elinkaarimallilla toteutetuista hankkeista on ollut koulurakennuksia, eli koulu- ja päiväkotitoteutuksista löytyy parhaiten osaajia tarjoamaan. Nämä ovat myös sen kokoisia hankkeita, että elinkaarimallista on jo hyötyä, Hildén perustelee.

Elinkaarimalli palkitsi jo investointivaiheessa

Elinkaarihankkeessa monia rakennuttajia houkuttelee se, että urakoitsija sitoutuu huoltamaan rakennusta sovitun palvelujakson ajaksi, yleensä 20 vuodeksi. Hankemuoto vapauttaa aikaa tilaajan omalta henkilökunnalta ja kannustaa urakoitsijaa tekemään kestäviä ratkaisuja, sillä vastuu rakennuksen huollosta jää omalle kontolle.  

– Kun urakoitsijayhtiöllä on 20 vuoden hoitovastuu ja se vastaa vaaditusta käytettävyys- ja palvelutasosta, tämä kannustaa suunnittelemaan hoitokustannusten osalta edullisen rakennuksen, kertoo Raino Antikainen, Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen johtava asiantuntija. Helsingin Toimitilat on kaupungin kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa muun muassa terveysasemia sekä koulu- ja toimistokiinteistöjä.

Myös Kuntarahoituksen asiakkuuspäällikkö Karl Lintukangas näkee elinkaarimallin tarjoaman mielenrauhan olevan monelle asiakkaalle vetovoimatekijä.

– Elinkaarihankkeissa tilaajan että urakoitsijan intressit ovat samat: laadukas kohde, jonka käyttö on sujuvaa ja ylläpito vaivatonta. Muitakin etuja on. Usein elinkaarihanke on toteutettavissa energiatehokkaasti, mikä tuo säästöjä käyttöajalle, mutta voi mahdollistaa myös edullisemman rahoituksen. Jos hanke yltää esimerkiksi Kuntarahoituksen vihreän rahoituksen piiriin, se on oikeutettu lainan marginaalialennukseen.

Helsingin kaupungin elinkaarihankkeet ovat vielä tuoreita, joten palvelujakson aikaisista kustannuksista on liian varhaista tehdä johtopäätöksiä. Antikainen ja Hildén ovat kuitenkin yhtä mieltä siitä, että elinkaarihanke vaikuttaa olevan kustannustehokas investointi jo toteutusvaiheessa.

– Kustannustehokkuus on yksi tavoite, johon pyrimme. Näissä kummassakin rakennuksessa näyttää siltä, että investointivaiheen toteutuskustannukset tulevat alittamaan sen, mihin hankesuunnittelussa oli varauduttu, Antikainen kertoo.

– Elinkaarimallilla olemme saaneet investointikustannuksiltaan tehokkaita ja käyttäjän kanssa hyvin toiminnallisesti kehitettyjä hankkeita. Yksi syy mallin valintaan on se, että olemme halunneet ennakoida ylläpitokustannuksia, vertailla elinkaaren aikaista ylläpitoa suhteessa muihin hankkeisiin ja nähdä, miten se toimii, täydentää Hildén.

Käyttäjää huomioivia ja aikaa kestäviä ratkaisuja

Elinkaarihankkeeseen lähtiessä Helsingin Toimitiloilla pohdittiin, saadaanko koulun henkilökunnan ja opiskelijoiden tarpeet huomioitua urakoitsijan ohjatessa suunnittelua. Huoli on osoittautunut turhaksi: Stadin ammatti- ja aikuisopisto on kiitellyt, kuinka hyvin käyttäjiä kuultiin jo suunnitteluvaiheessa.

Antikainen muistuttaa, että tilaajalta vaaditaan osaamista ja aktiivisuutta, jotta elinkaarimallista saa parhaan hyödyn irti. Kyseessä on vaativa sopimuspaketti: on haaste oppia sopimus kaikkinensa ja osata vaatia ja valvoa, mitä kaikkea urakoitsijan pitäisi tuottaa, Antikainen kuvailee. Hän suositteleekin, että elinkaarimallihankkeisssa on mukana tällaisen auditoinnin hallitseva ammattilainen.

Keskustelu myös rahoittajien kanssa kannattaa avata hyvissä ajoin, sillä vaihtoehtoja on monia, Kuntarahoituksen Lintukangas muistuttaa. Elinkaarimalli on hankkeen toteutustapa, mutta rahoitusmallin valinta vaatii erillisen päätöksen.

– Elinkaarimallin hankkeisiin voidaan käyttää perinteistä taselainaa, mutta monesti niitä rahoitetaan myös kiinteistöleasingilla, jolloin kustannus voidaan jakaa pienempiin osiin jopa 40 vuotta vastaavalla poistoajalla. Asiakkaiden tilanteet ovat yksilöllisiä ja autamme aina mielellämme vertailemaan eri vaihtoehtoja.

Tulevat vuodet näyttävät, miten Helsingin hankkeiden hoitokustannukset kehittyvät – palvelujakson edetessä kaupunki saa paremmin dataa siitä, tuleeko elinkaarimalli lopulta edullisemmaksi. Antikainen pitää joka tapauksessa elinkaarimallin etuna sitä, että siinä tavoitellaan kestävämpää kiinteistön ylläpitoa ja prosessia.

– Monilla kiinteistöomistajilla Suomessa on korjausvelkaa. Rakennuksia vaivaa riittämätön kunnossapitobudjetti: ne pääsevät huonoon kuntoon, jolloin korjaaminen on kalliimpaa. Elinkaarimallin sopimuksessa on määritetty luovutuskuntotaso, joka pitää saavuttaa palvelujakson päättyessä, Antikainen kertoo.

Elinkaarimallin rahoitusmuodot

Elinkaarihankkeen rahoittamiseen on kaksi tyypillistä tapaa: laina ja kiinteistöleasing. Lainassa hanke rakennetaan kunnan omaan taseeseen, jolloin tilaaja maksaa maksut ja omistaa kohteen.

Leasingrahoituksessa Kuntarahoitus toimii samanaikaisesti kohteen rahoittajana ja omistajana sekä huolehtii rakentamisen aikaisesta rahoituksesta. Tyypillisen kiinteistöleasingsopimuksen vuokra-aika on noin 20 vuotta. Sopimuskauden jälkeen asiakkaalla on mahdollisuus joko jatkaa sopimusta, lunastaa kohde tai osoittaa sille ostaja.