Suomalaisten tapa asua kehittyy jatkuvasti. Valintamme ja toiveemme nykyisen tai tulevan kodin suhteen kumpuavat laajasta joukosta yhteiskunnallisia muuttujia: minne syntyvät huomisen työpaikat, mistä saamme parhaiten palveluja, missä tilanteessa perustamme perheen, ja niin edelleen.
Alati muuttuva toimintahorisontti haastaa kunnat. Kuinka varmistaa, että pitkälle aikavälille suunniteltu asuntokanta pysyy houkuttelevana myös huomispäivän kuntalaisille? Kuntarahoituksen tytäryhtiö Inspira tarjoaa tämän työn tueksi vuokrataloyhtiöiden taloudellista analyysia.
Noin 7 prosenttia riihimäkeläisistä asuu Kotikulman asunnoissa
Riihimäen Kotikulma Oy on Riihimäen kaupungin omistama aravavuokrataloyhtiö. Kotikulman 1 123 vuokra-asunnossa asuu yhteensä noin 1 900 riihimäkeläistä. Kotikulma syntyi Riihimäen kaupungin tarpeesta yhdenmukaistaa ja selkeyttää vuokrataloyhtiöidensä hallinnointia: kaupunki fuusioi vuoden 2008 alussa Kiinteistö Oy Riihimäen Itäkulman ja Kiinteistö Oy Riihimäen Länsikulman yhdeksi yhtiöksi.
Keväällä 2021 Riihimäen Kotikulma teki päätöksen analysoida taloudellista tilannettaan ja toimintaympäristöään. Yhtiön hallitus päätti ottaa analyysin tueksi ulkopuolisen konsultin. Toteuttajaksi valikoitui Inspira.
– Halusimme selvityksen tueksi ulkopuolisen konsultin. Ulkopuolisen asiantuntijan näkemys auttoi meitä laajentamaan käsitystämme toimintaympäristöstämme ja tarjosi myös vahvistusta sille, että olemme tehneet toimivia ratkaisuja strategiamme suhteen, kertoo Pirjo Ritala, Riihimäen Kotikulma Oy:n toimitusjohtaja.
– Työ piti sisällään markkina-analyysin, yhtiön asuntokannan analyysin, asuntokannan karkean arvonmäärityksen, verrokkianalyysin, taloudellisen mallinnuksen ja riskianalyysin, kuvailee Inspiran konsultti Olli Immonen. – Näiden avulla saatiin näkymä yhtiön asuntokannasta ja taloudellisesta tilanteesta nyt ja tulevaisuudessa, ja tunnistettiin mahdollisia kehitystarpeita.
Yksinasujien määrä ja pienasuntojen kysyntä kasvussa
Riihimäen Kotikulma kokosi laajat pohjatiedot toiminnastaan useiden vuosien ajalta ja toimitti ne Inspiralle elokuussa 2021. Inspiran analyysissä selvisi muun muassa, että Kotikulman markkinaosuus on korkea Riihimäen keskustan ulkopuolella. Yhtiön toiminnalla onkin suurempi merkitys tämän alueen vuokriin ja vuokra-asuntojen saatavuuteen.
– Yhtiön toiminta on keskittynyt perheasuntojen edistämiseen ja sen suurin markkinaosuus Riihimäellä kohdistuu perheasuntoihin. Toisaalta Riihimäellä vuokralla yksinasuvien määrä on kasvanut noin 32 prosenttia vuosina 2009–2019, Inspiran Immonen kertoo.
Toimitusjohtaja Ritala on huomannut saman: yksin hakevia asukkaita tulee jatkuvasti enemmän.
– Asuntojen koko on tunnistettu haaste. Kookkaita kaksioita ja kolmioita löytyy, mutta yksiöille on enemmän kysyntää kuin mihin pystymme vastaamaan, Ritala kertoo. – Tämä liittyy osittain myös ikääntyvien asujien määrän kasvuun: vanha asuntokanta kaipaisi merkittäviä peruskorjauksia, jotta pystyisimme tarjoamaan enemmän pienasuntoja ja esteettömiä koteja.
Kotikulman taloudellisia tunnuslukuja verrattiin analyysissa noin 20 yhtiöön, jotka valittiin kunnan koon ja Kotikulman toiveiden perusteella. Kotikulma oli verrokkiryhmänsä mediaanitasoa tai sen alapuolella, mutta maksuvalmius ja vakavaraisuus ovat hyvällä tasolla: yhtiön talous on analyysin perusteella hyvällä tasolla nyt ja tulevaisuudessa ja se kykenee suoriutumaan peruskorjauksistaan.
– Oman toimintamme peilaaminen muihin samankaltaisiin yhtiöihin oli meille hyödyllistä, Ritala korostaa. – ARA-lainojen laina-ajat ovat usein hyvin pitkiä ja lyhennykset takapainotteisia, joten ARA-rahoitteisilla yhtiöillä on tyypillisesti runsaasti velkaa. Me olemme konvertoineet Valtiokonttorin lainat kahdeksi tasalyhenteiseksi pankkilainaksi. Näissä olemme monella tapaa samalla viivalla muiden toimijoiden kanssa; tähän oli hyvä saada tarkempaa perspektiiviä verrokkiyhtiöiden tilannetta tarkastelemalla.
Analyysi toi avaintiedot yksiin kansiin
Pirjo Ritalalle vuokrataloyhtiön taloudellinen analyysi tarjosi hyödyllisen, toimintaympäristön haasteet ja kehityskohdat yksiin kansiin tehokkaasti kokoavan työkalun.
– Jokaisen yhtiön ja yhtiön johdon on tärkeää tuntea toimintaympäristönsä. Analyysin pohjatyö selkeytti useita aiheita myös itselleni ja tarjosi hyvän tilaisuuden tarkastella toimintaamme useiden vuosien aikajänteellä. On hyvä katsoa välillä taaksepäin, että näkee selkeämmin eteenpäin, onko suunta oikea ja tehty oikeita ratkaisuja.
– Kukin vuokra-asuntoyhtiö joutuu pohtimaan tapauskohtaisesti, mitä vanhalle asuntokannalle tehdään: myydäänkö, puretaanko vai peruskorjataanko. Nämä ovat myös meille ajankohtaisia kysymyksiä. Taikatemppuja vastausten löytämiseen ei ole.
Teksti: Tuomas Mäkinen
Kuvat: Riihimäen Kotikulma