Valtaosa Suomen kunnista menettää asukkaitaan seuraavan 20 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että asukasluvultaan taantuvien kuntien vuokra-asuntojen kysyntä ja siten vuokrataloyhtiöiden käyttöasteet tulevat laskemaan tulevina vuosina – näin on jo käynyt monella paikkakunnalla. ARA-asuntokannan osuus tästä joukosta on merkittävä. Tyhjillään olevat rivi- ja kerrostalot tuovat kustannuksia, mutta eivät tuloja.
Asuntojen tyhjäkäyttö rasittaa vuokrataloyhtiön taloutta. Monet kunnat eivät ole kuitenkaan reagoineet kasvavaan ongelmaan, vaikka vuokra-asuntojen tarjonta ylitti useilla paikkakunnilla kysynnän jo 90-luvun alussa1. Tyypillisesti taustalla on osaamisen tai omistajaohjauksen puute ja kohteeseen otettujen lainojen takapainoinen lyhennysohjelma. Joskus myös kyse voi olla huonokuntoisen kiinteistön purkamisesta aiheutuvasta alaskirjaustarpeesta ja sen negatiivisesta vaikutuksesta kuntakonsernin tulokseen. Tilanne on tuttu monelle kunnalle: vuokrataloyhtiön taloudellista tilannetta lähdetään liian usein miettimään vasta, kun yhtiön kyky suoriutua laina- ja muista maksuvastuista ja kyky investoida ovat heikentyneet merkittävästi.
Vuokrataloyhtiön kestävä talous edellyttää noin 90 prosentin käyttöastetta2. Tavoitteeseen päästään harvoin operatiivisilla keinoilla: ARA-rajoitusten ja asuntojen ylitarjonnan vuoksi vuokrien nostaminen ei useinkaan ole vaihtoehto. Yhtiön heikko kassavirta ja lainanhoitokyky eivät puolestaan mahdollista tarvittavia peruskorjauksia, ja tilojen kunto heikentää entisestään asuntojen houkuttelevuutta ja käyttöastetta.
Kunnilla on merkittävä omaisuus kiinni tappiollisissa kiinteistöissä. Jo ongelman euromääräinen mittaluokka tekee kiinteistöjen käyttöasteen tarkastelusta strategisen kysymyksen. Tulevan sote-järjestämisvastuun poistuminen kunnilta korostaa entisestään jäljelle jäävien toimintojen merkitystä. Siksi omistajan tai yhtiön tulisi säännöllisin aikavälein selvittää vuokrataloyhtiön talouden ja kiinteistökannan tilannetta ja arvioida tarvittavia toimenpiteitä niiden kuntoon saattamiseksi.
On selvää, että vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta tulee tasapainottaa. Käyttöasteongelmaan tulisi vastata paikallisella kehitystoiminnalla ja asuntokannan vähentämisellä. Korjaavien toimenpiteiden arviointi alkaa yhtiön talouden nykytilan analysoinnilla ja ennusteiden laadinnalla sekä asuntokannan analyysilla. Tässä aiheeseen perehtynyt ulkoinen kumppani on usein arvokas yhteistyökumppani. Me Inspirassa esimerkiksi autamme johtoa mallintamaan, kehittämään ja arvioimaan asuntokannan määrän ja laadun kehittämisen toimenpiteitä. Laadimme yhteistyössä vuokrataloyhtiölle konkreettisen toimenpidesuunnitelman, jolla varmistetaan yhdessä toimivan johdon kanssa talouden ja asunto-omaisuuden kunnossa pysyminen – ja saavutetaan lopulta taloudellisesti terveempi tilojen käyttöaste.
Tutta Pentinmikko
Kirjoittaja on kuntien omistusjärjestelyihin, investointeihin ja rahoitukseen erikoistunut konsultti ja Inspiran apulaisjohtaja.
Kiinnostuitko? Ota yhteyttä ja jatketaan keskustelua aiheesta! (Tutta Pentinmikko, tutta.pentinmikko@inspira.fi, +358 50 3235 370).
1) Kuntien ARA-vuokra-asuntojen korjaaminen ikääntyneiden asumiseen sopivaksi, Ympäristöministeriön julkaisuja | 2019:5
2) Hiltunen, E. (2008) Käsikirja vuokrataloille. Tietoja arava- ja korkotukivuokratalon taloudesta, hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön. Kuntaliitto, Helsinki 2008.