Miten käy kuntien sote-kiinteistöille?

Vuoden 2023 alusta kunnista tulee hyvinvointialueiden vuokranantajia. Kuntien valtavan sote-kiinteistöomaisuuden lopullinen kohtalo on kuitenkin avoinna. Mitä kuntien kannattaa tehdä nyt? Miten ne voivat valmistautua siirtymäkauden jälkeiseen aikaan?

Vuoden 2023 alussa kuntien omistuksessa olevat perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon sekä sosiaali- ja pelastustoimen tilat siirtyvät vuokrasopimuksella hyvinvointialueiden hallintaan kolmeksi vuodeksi. Kolmen vuoden jälkeen hyvinvointialueilla on mahdollisuus jatkaa vuokrasopimusta yhdellä vuodella niin halutessaan. Maakuntien tilakeskuksen arvion mukaan kunnilta on siirtymässä hyvinvointialueiden vuokrattavaksi noin 4 500 kunnan omistamaa rakennusta. Hyvinvointialueille vuokrattaviksi siirtyvissä tiloissa arvioidaan olevan yli neljä miljoonaa huoneistoneliömetriä. Mitä kuntien omistuksessa oleville sote-kiinteistöille tapahtuu siirtymäajan jälkeen?

Inspiran senior konsultti Juho Paananen.
Inspiran senior konsultti Juho Paananen

– Pahimman skenaarion mukaan kuntien käsiin jää iso kasa sote-kiinteistöjä. Mutta kiinteistöihin liittyen on vielä paljon epävarmuuksia. Hyvinvointialueiden palveluverkot ja palvelutuotantomuotojen suunnitelmat ja näin ollen myös kiinteistöjen tarve tarkentuvat myöhemmin. Myös lakiin odotetaan ja toivotaan tarkennuksia, Inspiran senior konsultti Juho Paananen sanoo.

Kunnan omaan käyttöönsä vuokraamien tilojen ennen vuotta 2016 tehdyt sopimukset siirtyvät hyvinvointialueille. Vuodesta 2016 alkaen laajoihin ja pitkäkestoisiin sopimuksiin sote-palvelujen ja tilojen hankkimisesta on pitänyt sisällyttää irtisanomisehto. Tällä on haluttu turvata, että hyvinvointialueella on mahdollisuus toteuttaa sote-palveluja tarkoituksenmukaisesti. Pelastustoimea laissa ei ole erikseen mainittu.

– Joidenkin tulkintojen mukaan pelastustoimen tilat siirtyvät hyvinvointialueille ilman irtisanomisoikeutta, Paananen kertoo.

Palveluntarjoajasta kiinteistösijoittajaksi?

Tämänhetkisen lainsäädännön valossa kunnista tulisi siis 3–4 vuoden kuluttua kiinteistöjen sijoittajaomistajia. Mitä vaihtoehtoja yksittäisellä kunnalla olisi tässä tilanteessa?

– Kunta voisi yrittää tarjota kiinteistöjä hyvinvointialueelle huokeammalla hinnalla, mutta tällöin se ei pystyisi kattamaan omia kulujaan ja riskejään. Kunta voisi myös myydä kiinteistöt tai kehittää kiinteistöjä ja yrittää vuokrata ne tuottavasti, Paananen sanoo

Jos kunta haluaa toimia vuokranantajana kilpaillulla kiinteistömarkkinalla, omaisuus täytyy yhtiöittää siirtymäajan kuluessa. Yhtiöittäminen on yksinkertainen toimenpide, mutta kunnan maksettavaksi tulisi 4 prosentin varainsiirtovero.

– Vuokramarkkinoilla toimimiseenkin liittyy monta kysymystä: kuuluuko kunnan tehtäviin toimia kiinteistösijoittajana, onko siihen osaamista ja kannattaako tällaiseen toimintaan liittyviä riskejä ottaa? Myyminenkin voi olla hankalaa, sillä hyvin harva sijoittaja on kiinnostunut ostamaan kuntien sote-kiinteistöjä juuri nyt, Paananen pohtii.

Monessa kunnassa ehkä pohditaan, voiko kunta vaikuttaa kiinteistöjä omistamalla siihen, missä hyvinvointialue järjestää palveluntuotantonsa.

– Jos tilat ovat hyvät ja vuokrasopimus on hyvinvointialueelle suotuisa, tällöin ehkä voi. Mutta tässäkin on hyvä miettiä, kannattaako tällaista riskiä kantaa ja onko hyvinvointialueen päätöksiin todellisia mahdollisuuksia vaikuttaa, Paananen jatkaa.

Kesäkuussa hyväksytyn lakipaketin valossa vapaaehtoisten sote-kuntayhtymien tilanne on vielä monimutkaisempi. Niiden kiinteistöomistuksia käsitellään kyllä siirtymäkauden ajan kuten kuntien kiinteistöjä, mutta omaisuuden mahdollinen yhtiöittäminen siirtymäajan päätyttyä ei onnistu yhtä suoraviivaisesti kuin kuntien tapauksessa.

– Kuntayhtymä on kuntalain alainen organisointimuoto. Sitä ei voi muuttaa suoraan osakeyhtiöksi vaan yhtymä pitää purkaa. Kuntayhtymän muuttaminen kiinteistökuntayhtymäksi on mahdollista, mutta kiinteistöjen vuokraaminen kilpailuilla markkinoilla siirtymäajan jälkeen edellyttää kuntayhtymän kiinteistöjen yhtiöittämistä, Paananen sanoo.

Kuntien kädet ovat sidotut, mutta niin ovat hyvinvointialueidenkin.

– Hyvinvointialueiden lainanottovaltuudet ja investointimahdollisuudet ovat hyvin rajalliset. Toisaalta niiden on varmistettava, että niillä on myös vuodesta 2027 alkaen riittävästi sote-palvelujen tiloja käytössään. Perusterveydenhuollon palvelut pitänee jatkossakin toteuttaa verrattain lähellä palveluja tarvitsevia asiakkaita. Tämä takaa ainakin osalle kunnista ihan kohtuulliset neuvottelumahdollisuudet, Paananen puntaroi.

Vuokrat kohdilleen

Vielä ei kuitenkaan olla edellä kuvatussa tilanteessa. Sote-uudistus astuu voimaan vuoden 2023 alussa ja sen jälkeenkin uudistukseen liittyviin lakeihin on toivottavasti tulossa täydennystä kiinteistöjen osalta. Mitä kuntien kannattaa nyt tehdä?

– Nyt kuntien kannattaa käydä läpi omien yhtiöidensä kanssa tehtyjen vuokrasopimusten ja sisäisten vuokrien tasot ja varmistaa, että vuokra on oikealla tasolla ja kattaa kiinteistön todelliset kustannukset. Olemassa olevat vuokrasopimukset siirtyvät ja sisäisiä vuokria tullaan oletettavasti käyttämään hyvinvointialueiden vuokrien määrittelyssä. Tähän kunnilla on aikaa 28.2.2022 asti, täydennyksiä voi tehdä 30.6.2022 asti, Paananen sanoo.

Kuluvan syksyn aikana odotetaan asetusta, jossa määritetään laskennallinen vuokrataso ja asetetaan vuokrille katto. Paanasen mukaan omaisuusjärjestelyihin ei vielä kannata ryhtyä, kun ei ole varmaa, mitä tapahtuu. Valmisteluja voi kuitenkin tehdä.

– Kunnissa kannattaa tehdä skenaarioita sote-kiinteistöistä, jotka mahdollisesti jäävät kunnan käsiin siirtymäkauden jälkeen. On hyvä laskea, miten kiinteistöjen vuokraaminen kokonaan tai osittain vaikuttaisi kunnan talouteen, ja varautua kunnan taloudenpidossa myös epäsuotuisien skenaarioiden mahdollisuuteen. Lisäksi on hyvä määrittää tahtotila – mitä kiinteistöille halutaan tehdä. Näin kunnassa ollaan valmiina toimimaan, kun siirtymäajan loppu lähenee, hyvinvointialueiden suunnitelmat selviävät, tai kun lakiin tulee tarkennuksia, Paananen suosittelee.


Lue lisää:

Kuuntele myös:


Teksti: Hannele Borra