Kuntien ja kuntayhtymien omistuksessa olevien rakennusten pinta-ala on yhteensä noin 50,6 miljoonaa kerrosneliömetriä – ylläpidettävää tilaa on yli 7 000 jalkapallokentän edestä ²⁾. Tyhjiä rakennuksia on jo noin 1,8 miljoonaa kerrosneliömetriä ja määrän on arvioitu kasvavan väestörakenteen muutosten, digitalisaation sekä maakunta- ja sote-uudistuksen myötä. Lisäksi rakennuskannassa on paljon vajaakäytöllä olevia ja alkuperäiseen tarkoitukseensa soveltumattomia rakennuksia. Myös korjattavaa riittää vuosiksi eteenpäin.
– Pääosa kuntien hallinnoimista rakennuksista on peräisin 1970–80-luvulta, eivätkä kunnat ole vielä saaneet korjausvelasta niskalenkkiä. Jos nyt tehdään asiat hyvin, taitekohta korjausvelan kasvulle tulee noin 10 vuoden päästä. Tähän vaikuttaa myös se, että seuraavaksi peruskorjausikään tulee 1990-luvun rakennuskanta, joka on pienempi ja tehty kosteusteknisesti paremmin, FCG Suunnittelu ja tekniikan Rakennusterveys- ja sisäilmastopalvelujen toimialajohtaja Juhani Pirinen ennustaa.
Työtä terveiden talojen puolesta
Tekniikan tohtori Juhani Pirinen tunnetaan tulisieluisena terveiden talojen puolestapuhujana ja rakennuskannan vaalijana. Aiemmin ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoita vuosia luotsannut mies on edelleen huolissaan sisäilma-asioista, mutta näkee myös valonpilkahduksia.
– Erityisesti asennepuolella on menty eteenpäin, sisäilmaongelmien tutkimista ei enää juurikaan tarvitse perustella, eikä oireilevia ihmisiä leimata luulosairaiksi. Myös kosteudenhallinnan valvominen työmailla on paranemaan päin, vaikka vielä ei olla sillä tasolla, millä sen pitäisi olla. Vuoden 2017 alussa voimaan tullut kosteuskoordinaattorivaatimus parantaa tilannetta ja Kuivaketju 10 -järjestelmä toteuttaa vaatimuksia, joskin sen käytettävyys vaatii vielä kehittämistä, Pirinen listaa.
Nykyisessä tehtävässään Pirinen asiantuntijajoukkoineen konsultoi rapistuvan kiinteistökannan parissa tuskailevia kuntia sekä tutkii ja korjaa niiden hallinnoimia rakennuksia. Parhaillaankin FCG:llä on käynnissä useita koulu- ja päiväkotityömaita eri puolilla Suomea. Mutta mitä kuntien pitäisi rakennuksilleen tehdä? Omistaa vai vuokrata tilat? Korjata vai jyrätä kelvottomat talot kumoon uusien tieltä? Pirisen mukaan polku on loppujen lopuksi yksinkertainen.
– Ensin kartoitetaan nykyinen kiinteistökanta ja rakennukset ’koritetaan’ vaikkapa neljään luokkaan niiden kunnon ja tarpeellisuuden mukaan. Alueiden palveluverkkoselvitys ja arvio tulevaisuuden tarpeista antavat näkymän siihen, mihin ja minkälaisia rakennuksia oikeasti tarvitaan. Turhista kiinteistöistä pitää rohkeasti luopua ja jäljelle jäävien hallinnointi keskittää suurempiin tilapalveluyksiköihin. Näihin yksiköihin pitää palkata kuntotutkimisen ja rakennusterveyden ammattilaisia ohjaamaan tutkimuksia ja korjaussuunnittelua.
– Hyvä johtoajatus tässäkin on se, että kunnan tehtävä ei ole omistaa, vaan tuottaa palveluja kuntalaisille.
Rahalla saa myös laatua
Monissa kunnissa tehdään jo määrätietoista työtä kiinteistöjen hallinnoinnin, ylläpidon ja kunnon parantamiseksi, mutta vielä on paljon kuntia, joissa vasta heräillään. Myös tuoreimman vuonna 2017 julkaistun ROTI-raportin mukaan rakennetun omaisuuden hallinnassa on suuria kuntakohtaisia eroja ³⁾.
– On aika surullista, että edelleen osa kuntapäättäjistä herää asiaan vasta, kun rakennusten käyttäjät hermostuvat niiden surkeaan tilaan lopullisesti ja päädytään koululakkoon tai valtakunnan uutisiin, Juhani Pirinen toteaa.
Pirinen muistuttaa, että rakentamisen ja korjaamisen laatuun voi vaikuttaa. – Rahoitusta kannattaa käyttää vipuvartena laadunvarmistamisessa jo kilpailutusvaiheessa. Pelkän hinnan tarkastelun sijaan tulisi esimerkiksi korjaushankkeissa edellyttää pätevien asiantuntijoiden ja tervetalo- tai kosteudenhallintakoordinaattorin käyttöä.
Viime vuosina kiinnostavaksi ratkaisuksi nousseessa elinkaarimallissa ulkopuolinen taho, esimerkiksi urakoitsija, vastaa rakennuksen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta sopimuksen mukaisen ajan, joka on tyypillisesti 20 vuotta. Juhani Pirinen näkee tässä mallissa kunnan kannalta myös sudenkuopan.
– Rakennuksen tekninen arvo tippuu vuodessa 1,5–1,7 %, vaikka sitä olisi pidetty sopimuksen mukaisesti kunnossa. Elinkaarimallissa palvelusopimus päättyy yleensä juuri, kun rakennuksen isot korjaustyöt alkavat olla ajankohtaisia, Pirinen varoittaa ja kehottaa tähän malliin päädyttäessä kiinnittämään erityistä huomiota kumppanin valintaan sekä sopimuksen sisältöön myös pitkällä tähtäimellä.