Kuntien ja kuntayhtymien omistama kiinteistömassan arvioitiin olevan arvoltaan jopa 20 miljardia euroa jo vuonna 2018 – ja nykyisin jo huimasti enemmän. Monessa kunnassa kiinteistöjen käyttöasteet ja kuntoluokat ovat olleet jo pitkään laskussa, mikä lisää kiinteistöjen kulurasitetta ja korjausvelkaa. Tästä huolimatta useinkaan ei tarkastella kunnan kiinteistöyhtiön taloutta ja sen omistamia kiinteistöjä kokonaisvaltaisesti. Monella yhtiöllä puuttuu esimerkiksi näkemys yhtiön asemasta markkinoilla, oikeasta vuokratasosta tai eri huonetyyppien kysynnästä ja tarjonnasta. Tämä voi johtaa siihen, että yhtiö perii tiloistaan liian alhaista vuokraa, joka ei pahimmassa tapauksessa riitä edes kiinteistön korjauksiin. Toisaalta yhtiöllä voi olla tarjolla runsaasti perheasuntoja, vaikka alueella olisikin kysyntää pääasiassa vain pienemmistä asunnoista, mikä aiheuttaa yhtiölle kroonisen käyttöastevajeen.
Valitettavan usein puutteellinen johtaminen johtaa suuriinkin taloudellisiin ongelmiin, mikäli tarvittavat toimenpiteet jätetään tekemättä ja ongelmat kumuloituvat. Monen kunnan taloustilanne on heikko ja käynnissä on talouden tasapainotusohjelmia. Tässä yhtälössä kiinteistöyhtiön toimenpiteillä on merkittävä vaikutus. On kuntalaistenkin kannalta tärkeää, että kiinteistöyhtiöt tuottavat mahdollisimman suuren arvon omistajilleen eli viime kädessä kuntalaisille.
Kuntien kiinteistöyhtiöt vaativat aktiivista johtamista. Tämä puolestaan vaatii selkeän näkymän yhtiön kiinteistötalouteen. Hyvä työkalu tilanteen hahmottamiseen on kokonaistaloudellinen analyysi, jossa tuotetaan ensin realistinen tilannekuva ja kirkastetaan näkemykset muun muassa yhtiölle sopivasta asuntokannasta ja vuokratasoista, määritellään yhtiön ja sen omistamien kiinteistöjen arvot sekä saadaan arvokasta tietoa missä osa-alueissa yhtiö pärjää vertailuryhmää paremmin ja missä on vielä kehitettävää.
Nykytilan analyysin lisäksi on tärkeää suunnata katse myös tulevaisuuteen ja kysyä, missä yhtiö on viiden tai 20 vuoden kuluttua: miten kunnan väkimäärä kehittyy, keitä ja millaisessa elämäntilanteissa olevia ihmisiä alueelle muuttaa ja mitkä ovat heidän tarpeensa? Taloudellinen mallinnus auttaa luotaamaan tulevaa arvioimalla erilaisten toimenpiteiden vaikutuksia yhtiön talouteen vuosikymmeniksi eteenpäin.
Yhtiön kokonaisvaltaisen analyysin avulla kiinteistötaloutta on helpompi suunnitella, mistä hyötyvät kaikki: yhtiö, kunta – ja mikä tärkeintä – me kuntalaiset, kun kunta on vetovoimainen ja talous tasapainossa.
Olli Immonen
Kirjoittaja on kuntien omaisuusjärjestelyihin, investointeihin ja rahoitukseen erikoistunut konsultti.
Mikä Vuokratalon kokonaisvaltainen analyysi? Lue lisää ja ota yhteyttä Inspiran asiantuntijoihin täällä.