Koronapandemian ja Venäjän Ukrainassa käymän hyökkäyssodan aiheuttamat kustannusten kohoaminen ja korkotason nopea nousu sekä satsaukset ilmastonmuutoksen vastaisiin toimiin ovat vaikuttaneet merkittävästi myös asuntoyhtiöiden talouteen. Turun kaupungin omistama TVT Asunnot halusi varmistaa, että sen talous on vahvalla pohjalla kohtamaan erilaisia tilanteita myös tulevaisuudessa.

– Talousympäristö oli pitkään ollut poikkeuksellinen, kun korot ja inflaatio olivat matalia. Lyhyessä ajassa tilanne muuttui merkittävästi. Halusimme varmistaa, että ymmärrämme talouttamme oikein ja osaamme ohjata sitä oikein. Ulkopuolinen arvioitsija huomaa joskus asioita, joita ei itse näe, TVT Asuntojen toimitusjohtaja Teppo Forss kertoo.

Kumppanikseen talouden tilannekuvan luomiseen TVT Asunnot valitsi Inspiran, jonka kanssa yhteistyötä oli tehty aiemminkin.

– Inspira tuntee meidät ja kaltaisemme toimijat. Asiantuntijoilla on perustiedot valmiina ja osaaminen kohdillaan, pääsimme suoraan asiaan, Forss kiittelee.

”Kyse ei ole pelkästään numeroista vaan myös toimintaympäristöstä”

TVT Asunnot ja Inspira ottivat työn alle kaksi aihetta: arvion yhtiön luototusasemasta sekä talouden mallinnuksen. Arvioon luottoluokitusasemasta päädyttiin, koska virallisen luottoluokituksen hankkiminen on raskas ja kallis prosessi. Asia haluttiin selvittää kevyemmin ja ketterämmin.

Aluksi Inspiran asiantuntijat tutkivat eri toimijoiden menetelmiä laatia luottoluokitus.

– Luottoluokituksen arvioinnissa tarkastellaan karkeasti ottaen kahta asiaa: miltä yritys näyttää taloudellisesti ja miten sitä johdetaan. S&P:lla on kiinteistötoimialalle luottoluokituksen teoria ja sen sisällä vielä julkiselle ja sosiaaliselle asuntotuottajalle oma menetelmänsä. Tähän perustuen teimme TVT Asuntojen taloudesta arvion, Inspiran konsultti Elias Hämäläinen kertoo.

Analyysissaan Inspira arvioi muun muassa toimintaympäristöä, asuntojen vuokrattavuutta ja käyttöastetta sekä vuokraa verrattuna markkinavuokriin. Lisäksi TVT:n johto haastateltiin johtamisen ja ohjauksen arvioimiseksi. Osa-alueet pisteytettiin. Puolet arviosta koostui numeraalisista tunnuslukuanalyyseista, jotka laskettiin historiatiedoilla ja tulevilla ennusteluvuilla, toinen puoli kvalitatiivisesta arviosta.

– Lopputuloksena syntyi alustava arvio TVT:n luototusasemasta luottoluokittajan menetelmiä käyttäen. Tätä luototusasema-arviota vertailimme muiden vastaavien toimijoiden luottoluokituksiin, Hämäläinen jatkaa.

TVT Asunnoille sosiaalisen asuntotuotannon luottoluokituskehikon käyttäminen avasi silmiä.

– Yritysanalyysista, joka toi esiin ja arvioi toimialariskejä, markkina-asemaa sekä meidän omaa toimintaamme, on meille suuri lisäarvo. Luottoluokituskehikko antaa hallinnolle ja omistajille kuvan maailmasta, jossa eletään. Se paljastaa, että kyse ei ole pelkästään numeroista vaan myös toimintaympäristöstä, kuten lainsäädännöstä ja markkinaehtoisten toimijoiden vaikutuksesta, sekä meidän omasta johtamisestamme ja hallinnosta, Forss kuvailee.

Forssin mukaan luottoluokituskehikon käyttäminen ja ymmärtäminen tuo selkänojaa toiminnan ohjaukselle ja päätöksille.

– Arvio luototusasemasta perustuu ulkopuolisten toimijoiden laatimiin kriteereihin ja sisältää tietoa, jota rahoittajat käyttävät. Analyysi tarjoaa mittareita, joita voidaan käyttää strategisessa suunnittelussa ja ohjauksessa. Kehys auttaa meitä ohjaamaan toimintaa niin, että talouden tasapaino on hyvä ja meillä on mahdollisuus saada rahoitusta erilaisissa markkinatilanteissa, mikä taas mahdollistaa yhteiskunnallisen hyvän tekemisen. Toisaalta, jos joskus joutuu tekemään kipeitä ratkaisuja, sillekin löytyy tästä kehikosta perusteet.

Forss suositteleekin luototusaseman arviointia ja pitkän aikavälin talouden analyysia muillekin toimijoille.

– Asuntotoimijoilla on Suomessa erilaisia toimintaympäristöjä – on kasvavaa kaupunkiseutua ja alueita, joissa väestö vähenee sekä vakaamman toimintaympäristön alueita. Investointien ohjaaminen on erilaista eri toimintaympäristöissä.

Luottoluokitusaseman arvioinnin jälkeen Inspira teki vielä katsauksen asuntosektorin joukkovelkakirjarahoituksen hintaan. TVT sai osana työtä myös esittelyn joukkovelkakirjalainoista rahoitusmuotona tälle sektorille.

– Kohonnut korkotaso heijastuu joukkovelkakirjarahoituksen hintaan ja siksi markkinalla on tällä hetkellä hiljaista, Inspiran konsulttiHämäläinen kertoo.

Analyysi näyttää tunnuslukujen tavoitetason

Työn kolmantena teemana oli talouden mallinnus ja taloudellisten mittarien laatiminen. Inspira mallinsi TVT Asuntojen talouden kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Mallinnukseen otettiin mukaan luottoluokitusmittarit ja sovitut tunnusluvut.

– Mallinnuksessa tarkasteltiin myös investointisuunnitelmaa ja sitä, miten se vaikuttaa yhtiön talouteen ja asuntojen vuokriin. Etsimme tunnusluvuille tavoitetason, joilla investoinnit pystytään toteuttamaan ja talous pysyy tasapainossa. Mallinnuksessa on mukana myös riskianalyysi, jossa on huomioitu esimerkiksi korkojen nousu, kustannusten kasvu ja asuntojen tyhjäkäyttö, Inspiran konsultti Lassi Vuorela kuvailee.

Inspiran asiantuntijat näkevät, että työn tuloksena syntynyt viitekehys voi toimia apuna, kun TVT:n taloudesta halutaan viestiä päättäjien suuntaan.

– Tämän avulla pystyy kertomaan, millä tasolla talouden tunnuslukujen pitäisi olla, että investointisuunnitelmat voidaan toteuttaa, Vuorela jatkaa.

Yhteinen projekti kesti noin kolme kuukautta, jonka aikana suunnitelmia ja tuloksia käytiin läpi virtuaalipalavereissa. Inspiran toteuttama analyysi ei tuottanut TVT:n johdolle varsinaisia yllätyksiä, ennemminkin se tuki yhtiön omaa näkemystä talouden tilasta.

– Analyysi vahvisti, että taloudellinen tilanteemme on kohtuullisen hyvä. Nyt meillä on pitkän aikavälin talouskehys ja ohjausmittarit, jotka auttavat meitä ohjaamaan omaa talouttamme.

Forssin mukaan Inspiran työ antoi sen mitä haluttiinkin – eväät talouden kriittiseen itsetutkiskeluun. Joihinkin asioihin on pureuduttu analyysin jälkeen itse vielä syvemmälle. Parhaillaan TVT:ssä on käynnissä taloudellisen tilanteen analysointi yhdessä hallituksen ja omistajaohjauksen kanssa.

– Talouden analyysi osoitti, että pystymme joitain taloutta vahvistavia toimia tekemään. Mutta ensin muodostamme yhteisen kuvan siitä, mitä tämä meille tarkoittaa ja mitä päätöksiä mahdollisesti tehdään. Mitään radikaalia ei ole tulossa, kaikki toimet edellyttävät huolellista harkintaa, Forss päättää.

Inspira on kuntien talouteen ja rahoitukseen erikoistunut asiantuntijayritys, joka on Kuntarahoituksen kokonaan omistama tytäryhtiö. Keskeisimpiä palvelualueitamme ovat kuntatalous, investoinnit sekä omistusten ja palvelutuotannon uudelleenjärjestelyt. Asikkaitamme ovat ovat Suomen kunnat sekä niiden yhtiöt, kuntayhtymät, hyvinvointialueet sekä valtion tukema asuntotuotanto. Lisätietoja inspira.fi

Teksti: Hannele Borra
Kuva: Saija Aalto / TVT Asunnot