Ota yhteyttä Kirjaudu Avautuu uuteen välilehteen
Hae sivustolta

Inspiran laatima arvio luototusasemasta auttaa TVT Asuntoja ohjaamaan talouttaan

Koronapandemian ja Venäjän Ukrainassa käymän hyökkäyssodan aiheuttamat kustannusten kohoaminen ja korkotason nopea nousu sekä satsaukset ilmastonmuutoksen vastaisiin toimiin ovat vaikuttaneet merkittävästi myös asuntoyhtiöiden talouteen. Turun kaupungin omistama TVT Asunnot halusi varmistaa, että sen talous on vahvalla pohjalla kohtamaan erilaisia tilanteita myös tulevaisuudessa.

– Talousympäristö oli pitkään ollut poikkeuksellinen, kun korot ja inflaatio olivat matalia. Lyhyessä ajassa tilanne muuttui merkittävästi. Halusimme varmistaa, että ymmärrämme talouttamme oikein ja osaamme ohjata sitä oikein. Ulkopuolinen arvioitsija huomaa joskus asioita, joita ei itse näe, TVT Asuntojen toimitusjohtaja Teppo Forss kertoo.

Kumppanikseen talouden tilannekuvan luomiseen TVT Asunnot valitsi Inspiran, jonka kanssa yhteistyötä oli tehty aiemminkin.

– Inspira tuntee meidät ja kaltaisemme toimijat. Asiantuntijoilla on perustiedot valmiina ja osaaminen kohdillaan, pääsimme suoraan asiaan, Forss kiittelee.

”Kyse ei ole pelkästään numeroista vaan myös toimintaympäristöstä”

TVT Asunnot ja Inspira ottivat työn alle kaksi aihetta: arvion yhtiön luototusasemasta sekä talouden mallinnuksen. Arvioon luottoluokitusasemasta päädyttiin, koska virallisen luottoluokituksen hankkiminen on raskas ja kallis prosessi. Asia haluttiin selvittää kevyemmin ja ketterämmin.

Aluksi Inspiran asiantuntijat tutkivat eri toimijoiden menetelmiä laatia luottoluokitus.

– Luottoluokituksen arvioinnissa tarkastellaan karkeasti ottaen kahta asiaa: miltä yritys näyttää taloudellisesti ja miten sitä johdetaan. S&P:lla on kiinteistötoimialalle luottoluokituksen teoria ja sen sisällä vielä julkiselle ja sosiaaliselle asuntotuottajalle oma menetelmänsä. Tähän perustuen teimme TVT Asuntojen taloudesta arvion, Inspiran konsultti Elias Hämäläinen kertoo.

Analyysissaan Inspira arvioi muun muassa toimintaympäristöä, asuntojen vuokrattavuutta ja käyttöastetta sekä vuokraa verrattuna markkinavuokriin. Lisäksi TVT:n johto haastateltiin johtamisen ja ohjauksen arvioimiseksi. Osa-alueet pisteytettiin. Puolet arviosta koostui numeraalisista tunnuslukuanalyyseista, jotka laskettiin historiatiedoilla ja tulevilla ennusteluvuilla, toinen puoli kvalitatiivisesta arviosta.

– Lopputuloksena syntyi alustava arvio TVT:n luototusasemasta luottoluokittajan menetelmiä käyttäen. Tätä luototusasema-arviota vertailimme muiden vastaavien toimijoiden luottoluokituksiin, Hämäläinen jatkaa.

TVT Asunnoille sosiaalisen asuntotuotannon luottoluokituskehikon käyttäminen avasi silmiä.

– Yritysanalyysista, joka toi esiin ja arvioi toimialariskejä, markkina-asemaa sekä meidän omaa toimintaamme, on meille suuri lisäarvo. Luottoluokituskehikko antaa hallinnolle ja omistajille kuvan maailmasta, jossa eletään. Se paljastaa, että kyse ei ole pelkästään numeroista vaan myös toimintaympäristöstä, kuten lainsäädännöstä ja markkinaehtoisten toimijoiden vaikutuksesta, sekä meidän omasta johtamisestamme ja hallinnosta, Forss kuvailee.

Forssin mukaan luottoluokituskehikon käyttäminen ja ymmärtäminen tuo selkänojaa toiminnan ohjaukselle ja päätöksille.

– Arvio luototusasemasta perustuu ulkopuolisten toimijoiden laatimiin kriteereihin ja sisältää tietoa, jota rahoittajat käyttävät. Analyysi tarjoaa mittareita, joita voidaan käyttää strategisessa suunnittelussa ja ohjauksessa. Kehys auttaa meitä ohjaamaan toimintaa niin, että talouden tasapaino on hyvä ja meillä on mahdollisuus saada rahoitusta erilaisissa markkinatilanteissa, mikä taas mahdollistaa yhteiskunnallisen hyvän tekemisen. Toisaalta, jos joskus joutuu tekemään kipeitä ratkaisuja, sillekin löytyy tästä kehikosta perusteet.

Forss suositteleekin luototusaseman arviointia ja pitkän aikavälin talouden analyysia muillekin toimijoille.

– Asuntotoimijoilla on Suomessa erilaisia toimintaympäristöjä – on kasvavaa kaupunkiseutua ja alueita, joissa väestö vähenee sekä vakaamman toimintaympäristön alueita. Investointien ohjaaminen on erilaista eri toimintaympäristöissä.

Luottoluokitusaseman arvioinnin jälkeen Inspira teki vielä katsauksen asuntosektorin joukkovelkakirjarahoituksen hintaan. TVT sai osana työtä myös esittelyn joukkovelkakirjalainoista rahoitusmuotona tälle sektorille.

– Kohonnut korkotaso heijastuu joukkovelkakirjarahoituksen hintaan ja siksi markkinalla on tällä hetkellä hiljaista, Inspiran konsulttiHämäläinen kertoo.

Analyysi näyttää tunnuslukujen tavoitetason

Työn kolmantena teemana oli talouden mallinnus ja taloudellisten mittarien laatiminen. Inspira mallinsi TVT Asuntojen talouden kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Mallinnukseen otettiin mukaan luottoluokitusmittarit ja sovitut tunnusluvut.

– Mallinnuksessa tarkasteltiin myös investointisuunnitelmaa ja sitä, miten se vaikuttaa yhtiön talouteen ja asuntojen vuokriin. Etsimme tunnusluvuille tavoitetason, joilla investoinnit pystytään toteuttamaan ja talous pysyy tasapainossa. Mallinnuksessa on mukana myös riskianalyysi, jossa on huomioitu esimerkiksi korkojen nousu, kustannusten kasvu ja asuntojen tyhjäkäyttö, Inspiran konsultti Lassi Vuorela kuvailee.

Inspiran asiantuntijat näkevät, että työn tuloksena syntynyt viitekehys voi toimia apuna, kun TVT:n taloudesta halutaan viestiä päättäjien suuntaan.

– Tämän avulla pystyy kertomaan, millä tasolla talouden tunnuslukujen pitäisi olla, että investointisuunnitelmat voidaan toteuttaa, Vuorela jatkaa.

Yhteinen projekti kesti noin kolme kuukautta, jonka aikana suunnitelmia ja tuloksia käytiin läpi virtuaalipalavereissa. Inspiran toteuttama analyysi ei tuottanut TVT:n johdolle varsinaisia yllätyksiä, ennemminkin se tuki yhtiön omaa näkemystä talouden tilasta.

– Analyysi vahvisti, että taloudellinen tilanteemme on kohtuullisen hyvä. Nyt meillä on pitkän aikavälin talouskehys ja ohjausmittarit, jotka auttavat meitä ohjaamaan omaa talouttamme.

Forssin mukaan Inspiran työ antoi sen mitä haluttiinkin – eväät talouden kriittiseen itsetutkiskeluun. Joihinkin asioihin on pureuduttu analyysin jälkeen itse vielä syvemmälle. Parhaillaan TVT:ssä on käynnissä taloudellisen tilanteen analysointi yhdessä hallituksen ja omistajaohjauksen kanssa.

– Talouden analyysi osoitti, että pystymme joitain taloutta vahvistavia toimia tekemään. Mutta ensin muodostamme yhteisen kuvan siitä, mitä tämä meille tarkoittaa ja mitä päätöksiä mahdollisesti tehdään. Mitään radikaalia ei ole tulossa, kaikki toimet edellyttävät huolellista harkintaa, Forss päättää.

Inspira on kuntien talouteen ja rahoitukseen erikoistunut asiantuntijayritys, joka on Kuntarahoituksen kokonaan omistama tytäryhtiö. Keskeisimpiä palvelualueitamme ovat kuntatalous, investoinnit sekä omistusten ja palvelutuotannon uudelleenjärjestelyt. Asikkaitamme ovat ovat Suomen kunnat sekä niiden yhtiöt, kuntayhtymät, hyvinvointialueet sekä valtion tukema asuntotuotanto. Lisätietoja inspira.fi


Teksti: Hannele Borra
Kuva: Saija Aalto / TVT Asunnot

AsiakastarinatAsuntotoimijoiden asiakastarinatNeuvonantopalvelut

Kunnalliskodista kuntosalille – 70 vuotta ikäihmisten asumista Joensuussa

Joensuun ensimmäinen yksityinen vanhainkoti aloitti toimintansa vuonna 1952. Sen taustalla oli samana keväänä perustettu Joensuun Vanhainkotiyhdistys, joka nykyään toimii Joensuun hoiva- ja palveluyhdistys ry -nimellä. Yhdistyksen ensimmäisenä puheenjohtajana toimi lääninlääkäri, joka tunnisti ikäihmisten huonon elämänlaadun suurimmaksi syyksi kehnot asumisolot. Kodeissa oli kantovesi, ulkovessa ja hella. Hygienia oli huonoa, mikä johti sairauskierteeseen.

– Tuohon aikaan mummoja ja pappoja vietiin väkipakolla asumaan kunnalliskoteihin. Olot olivat aika ankeat, sodasta oli kulunut alle kymmenen vuotta. Köyhä ja kurja oli Karjalamme, kuten maakuntalaulukin sanoo, kertoo Joensuun hoiva- ja palveluyhdistyksen toiminnanjohtaja Jukka Tuunanen.

Joensuun hoiva- ja palveluyhdistyksen toiminnanjohtaja Jukka Tuunanen
Jukka Tuunanen

Nykyään yhdistyksellä on 320 senioriasuntoa eri puolilla Joensuuta. Tarve palveluille ei ole vähenemässä. Joensuun väkiluvusta yli 21 prosenttia on yli 65-vuotiaita. Kuntaliitosten myötä pinta-ala on laajentunut ja kotipalvelun asiakkaita voi asua jopa 70 kilometrin päässä keskustasta. Ajomatkoihin kuluu pitkä aika, eivätkä syrjäseudun vanhat talot välttämättä ole ikäihmisten asumiseen sopivia. Mikä tahansa asunto keskustasta ei käy, koska monet Joensuun keskustan kerrostaloista ovat hissittömiä.

– Meidän ratkaisumme on rakentaa esteettömiä, ikäihmisten tarpeisiin sopivia asuntoja mahdollisimman lähelle kaupungin keskustaa, palvelujen äärelle, Tuunanen sanoo.

Yhdistyksen uusimmassa kohteessa, Kuntarahoituksen yhteiskunnallisella rahoituksella rahoitetussa Sepänhelmessä on monia ikäihmisille räätälöityjä ratkaisuja. Joensuun keskustassa sijaitseva talo on täysin esteetön. Kynnykset ovat erittäin matalat, kaikista ovista pääsee pyörätuolilla, myös parvekkeen ovesta. Kalusteet ovat säädettävät. Asukas voi valita valaistuksen sävyn itse ja netti kuuluu vuokraan.

Kylpyhuoneissa ongelmana on usein märkä lattia, joka johtuu lattian keskelle sijoitetusta lattiakaivosta. Sepänhelmessä lattiat kallistettiin kohti seinän vierustalla sijaitsevaa lattiakaivoa, näin vesi ei jää lattialle lillumaan. Jokaisen asunnon eteisessä on tuulettuva kaappi, johon voi laittaa käytetyt vaipat. Talossa ei haise.

Sepänhelmessä on ulkopuolisen yrityksen pitämä ruokala ja talossa toimii parturikampaaja. Asukkaat voivat kuntoilla heidän tarpeisiinsa suunnitellulla kuntosalilla. Asukkailla on käytössään myös Joensuun ensimmäinen yhteiskäyttöauto. Energiaomavaraisuuden turvaavat maalämpö ja aurinkopaneelit. Kunnalliskodista on tultu pitkä matka.

Kiinteistöbisneksestä aktiiviseksi asumisen kehittäjäksi

Joensuun hoiva- ja palveluyhdistyksen historiaan mahtuu monenlaisia vaiheita. Yhdistyksen ensimmäinen mittava hanke oli Linnunlahden vanhainkoti 60-luvun lopulla. 1980-luvun alussa se avasi tehostetun palveluasumisen yksikön. Yhdistyksen palkkalistoille tuli myös hoivahenkilöstöä ja se muuttui palveluntuottajaksi.

Tuunanen aloitti toiminnanjohtajana vuonna 2018. Hän hoitaa tehtävää osa-aikaisesti, päätyö miehellä on yrittäjänä ja yrityskauppojen asiantuntijana.

– Kun aloitin tehtävässä, yhdistyksen talous oli huonossa jamassa. Kymmeniä asuntoja oli tyhjillään, Tuunanen muistelee.

Asunnot saatiin puolessa vuodessa vuokrattua ja yhdistyksen talous käännettyä. Hoivapalvelut myytiin, ja vain rakennukset jäivät yhdistykselle. Samaan aikaan Sepänhelmen uudisrakennushanke oli käynnistymässä ja Tuunanen tunnisti, että kaikilla arkkitehdeilla ei ollut ymmärrystä ikäihmisten asumiseen liittyvistä tarpeista.

– Huomasin, että ala vaati uudistamista ja raikkaampaa ajattelua. Olin myynyt hoivakoteja ja nähnyt, minkälaisia ratkaisuja niissä voi tehdä.

Tuunanen onkin aktiivinen ikäihmisten asumisen kehittäjä Suomessa. Hän on mukana muun muassa Valli ry:n ja Vanhusten tuki ry:n toiminnassa. Ulkomaanmatkoillaan hän pyrkii tutustumaan paikallisiin asuntoihin. Hyviä ideoita on löytynyt muun muassa Espanjasta. Ajatus Sepänhelmen tuulettuvaan vaippakaappiin sai alkunsa hitsauskaasujen talteenottojärjestelmästä.

Yksinäisyyteen ei ole lääkettä

Joensuun hoiva- ja palveluyhdistyksen 70-vuotisjuhlavuoden kunniaksi julkaistussa historiikissa toiminnanjohtaja Tuunanen visioi asumista 2030-luvulla. Hän uumoilee kimppa-asumisen lisääntyvän, teknologian nopeuttavan kaatuneen vanhuksen avunsaantia ja asukkaiden panostavan alueiden yhteisöllisyyteen talkoohengessä.

Yhdistyksen seuraavat, Ruoritielle rakennettavat asunnot rakennetaan muuntojoustaviksi. Ensin palveluasumiseen tarkoitetut asunnot voi myöhemmin muuttaa seniorikodeiksi. Kohteeseen rakennetaan ensin mallihuone yhteistyössä Karelia-ammattikorkeakoulun, koulutuskuntayhtymä Riverian ja Itä-Suomen yliopiston kanssa.

– Vanhusten kanssa päivittäin työtä tekevät pääsevät kertomaan, millainen ympäristö auttaa heitä työssään parhaiten. Toiveet pyritään sovittamaan yhteen ja niiden perusteella rakennetaan kohteen loput sata huonetta, Tuunanen kertoo.

Asumisen mukavuuden ja toimivuuden lisäksi Joensuun hoiva- ja palveluyhdistyksessä panostetaan yhteisölliseen toimintaan, ihmisiä tuodaan yhteen. Asukkaille tarjotaan luentoja esimerkiksi terveellisestä ruokailusta, ikäihmisten seksuaalisuudesta ja silmien terveydestä. Sepänhelmessä on lauluiltapäivä, kuoro, lenkkiporukoita ja kirjasto. Asukkaat tuotiin yhdistyksen 70-vuotisjuhliin busseilla.

Kaikissa yhdistyksen taloissa on asukastoimikunta, jolla on toimintaansa vuosittainen määräraha. Toimikunnan yhdyshenkilö on tiiviisti yhteydessä toiminnanjohtajaan. Ja toiminnanjohtaja tekee, mitä tarvitaan, ja ohjaa kädestä pitäen vaikka WiFi-yhteyden muodostamisessa.

– Haluamme, että kukaan ei jää yksin. Kaikki muut lääkkeet voi laittaa dosettiin paitsi lääkkeen yksinäisyyden ehkäisyyn. Sellaista pilleriä ei ole olemassa, Tuunanen sanoo.

Päättäjiltä Tuunanen toivoo vahvempaa tahtotilaa ikäihmisten asumisen kehittämiseen sekä byrokratian vähentämistä.

– Järjestelmä on rakennettu palvelemaan vanhaa tapaa rakentaa asuntoja. Jos haluaa tehdä jotain uudella tavalla, täytyy vääntää pitkään, että järjestelmä taipuu uusiin tarpeisiin. Tämä taas viivästyttää hankkeiden käynnistymistä, Tuunanen harmittelee.


Kestävä asuminen – valtion tukeman asuntotuotannon nykytila ja näkymät
Kuntarahoitus toteutti keväällä 2022 kyselyn, jossa yhtiö kartoitti asuntosektorin asiakkaidensa näkemyksiä valtion tukemasta asuntotuotannosta. Kyselyn tuloksia käsitellään keskustelupaperissa, jossa Kuntarahoitus yhdessä ulkopuolisten asiantuntijoiden kanssa nostaa esiin kolme suositusta Suomen asuntopolitiikkaan. Lue lisää ja lataa julkaisu

Yhteiskunnallinen rahoitus
Kuntarahoituksen yhteiskunnallista rahoitusta myönnetään investoinneille, jotka tuottavat laaja-alaista yhteiskunnallista hyötyä. Rahoitettavilla hankkeilla on positiivisia vaikutuksia ympäristöönsä ja sen yhteisöön: ne edistävät yhdenvertaisuuden, yhteisöllisen hyvinvoinnin tai alueen elinvoiman toteutumista.


Teksti: Hannele Borra
Kuvat: Joensuun hoiva- ja palveluyhdistys ry

AsiakastarinatKuntien asiakastarinatVastuullisuusYhteiskunnallinen rahoitus

Anni Sinnemäki: Rakennusteollisuuden on pakko uudistua

Rakentaminen on ollut sektori, jossa toimintatavat ja tuottavuus ovat kehittyneet hitaasti, sanoo Helsingin kaupunkiympäristöstä vastaava apulaispormestari Anni Sinnemäki. Nyt kuitenkin muun muassa digitalisaatio ja kiertotalous ovat luoneet paineen uudistaa rakennusteollisuutta.

– Ne ovat alan kehityksen kannalta hyviä tehokkuustekijöitä, painottaa Sinnemäki.

Suomen ilmastotavoitteet myös pakottavat alan tehostamiseen, koska juuri rakentamisen ympäristövaikutukset ovat suuria.

Helsingin kaupunki on ottanut kansallista tasoa järeämmät toimet käyttöön energiatehokkuudessa. Tällä hetkellä rakentamisessa vaaditaan Helsingissä A-energialuokkaa ja pian ollaan siirtymässä vaatimuksiin, jotka asettavat raja-arvot rakennuksen elinkaaren hiilijalanjäljelle. Myös Espoo ja Vantaa seuraavat samoilla linjoilla.

– Nyt on käynnissä suuri muutos. Hiilineutraali Helsinki 2030 -tavoite edellyttää muun muassa sitä, että on keskityttävä esirakentamiseen, rakennusmateriaaleihin ja rakennusprosesseihin, koska käytön aikainen energiankulutus alkaa olla jo melko matala. Valmistelemme vaatimuksia, jotka asettavat tavoitteet rakennuksen koko elinkaaren aikaiselle hiilijalanjäljelle, summaa Sinnemäki.

Tavoitteiden on oltava sekä kunnianhimoisia että saavutettavia

Viime syksynä Verkkosaaren korttelista järjestettiin kilpailu, jossa suunnitelmia arvioitiin sekä arkkitehtonisen laadun että rakennuksen elinkaarenaikaisen hiilijalanjäljen näkökulmasta. Tulokset olivat toivoa antavia: parhaissa suunnitelmissa rakennusten hiilijalanjälki oli saatu ilahduttavan alas. Verkkosaaren kilpailusta saadut tulokset osoittavat, että esimerkiksi maanalaiset rakennusratkaisut ovat hiili-intensiivisiä ja pysäköintitalot olisi parempi rakentaa maan päälle kuin alle. Elinkaarenaikainen hiilijalanjälki ohjaa poispäin massiivista maanalaisista ratkaisuista.

– Tällaisilla kilpailuilla on tärkeä merkitys siinä, että rakentamisen elinkaaritavoitteet osataan asettaa sekä kunnianhimoiselle, mutta myös saavutettavalle tasolle, Sinnemäki arvioi.

Verkkosaaren kilpailu paljasti myös sen, että rakennusmateriaalit tulevat muuttumaan.

– Puun käyttö tulee varmuudella kasvamaan, mutta saadut tulokset osoittivat, että myös betoni on käyttökelpoinen vaihtoehto. Vähähiilinen betoni on haastava materiaali, mutta sitä on tullut markkinoille. Silläkin saralla tapahtuu, kertoo Sinnemäki.

Tukipolitiikan on edistettävä muutosta

Apulaispormestari Anni Sinnemäki uskoo, että uutta tavoitetasoa ja sääntelyä tarvitaan kansallisella tasolla. Aina on kilpailua ja edelläkävijöitä, mutta pelisääntöjen täytyy olla kaikille samat ja selkeät. Sääntelyn lisäksi tarvitaan tukku muita keinoja, kuten hiilijalanjälkirajan asettaminen.

– Näen kaupunkien roolin olevan yritysten yhteistyön fasilitoiminen kehittämishankkeissa. Klusteriohjelmassa ne yritykset, joilla on ideoita, voivat löytää esimerkiksi tilaisuuksia pilottikokeiluille, jotka eivät vielä ole kannattavia markkinalla, sanoo Sinnemäki.

Mutta pitäisikö julkisen vallan pyrkiä ohjaamaan rakentamista nykyistä ympäristöystävällisempiin vaihtoehtoihin?

– Kyllä pitäisi, vastaa Anni Sinnemäki. – Ajattelen niin, että sääntelyssä on eri vaiheita. Valtion tukipolitiikassa on tärkeää luoda dynaamisuutta ja miettiä, missä ja millainen tuki on tehokkainta. Elämme murrosvaihetta ja valtion rooli on viedä eri aloja sen yli.

Tukipolitiikan riskinä on, että se betonoi käytäntöjä. Siksi Sinnemäki varoittaa luomasta pysyviä tukirakenteita. Sinnemäen mukaan esimerkiksi yksityisten taloyhtiöiden kannalta energiatuet ovat hyvä kannuste.

Ympäristöteema on koko Euroopan teema

Vaikka rakentaminen ja sääntely ovat perinteisesti paikallisia ja kansallisia, osaamista voidaan saada muualtakin. Sinnemäen mukaan esimerkiksi Saksassa on hyvin samansuuntaisia suunnitelmia kuin Suomessa.

– Vaikka toimintamallit olisivat erilaisia, ne vievät silti samaan suuntaan. Sääntelyn osalta toimintaa voisi jossain määrin viedä samaan suuntaan ja yhdistää regulaatiota.


Anni Sinnemäki on toista kautta Helsingin kaupunkiympäristön toimialasta vastaava apulaispormestari. Sinnemäki on ollut keskeisessä asemassa, kun Helsinki on nostanut viime vuosina merkittävästi vuosittaisia asuntotuotantotavoitteitaan ja kiristänyt ilmastotavoitteitaan. Sinnemäki on entinen työministeri ja kansanedustaja.


Kirjoitus on julkaistu alun perin Kuntarahoituksen Kestävä asuminen -keskustelupaperissa 13.9.2022. Julkaisussa Kuntarahoitus yhdessä ulkopuolisten asiantuntijoiden kanssa nostaa esiin kolme suositusta valtion tukeman asuntotuotannon kehittämiseksi. Lue lisää ja lataa keskustelupaperi täällä! Tutustu myös Kuntarahoituksen vuonna 2021 julkaisemaan keskustelupaperiin: Päätösten aika – tienviitat kestävään kuntaan.


Kuva: Helsingin kaupungin aineistopankki / Pertti Nisonen

NäkökulmatVastuullisuus

Jouni Parkkonen: Kohtuuhintaiset asunnot varmistavat toimivat työmarkkinat

Kohtuuhintaisista asunnoista on huutava pula – etenkin pääkaupunkiseudulla. Väestön ikääntyminen kasvattaa erilaisten palveluasuntojen tarvetta. Laitosasumisen purkamisen myötä myös esimerkiksi vammaisille suunniteltujen asuntojen tarve lisääntyy.

ARA-järjestelmä on kautta historian täydentänyt asuntotuotantoa. Aiemmin ARAlla oli selkeästi nykyistä suurempi merkitys osana asuntorakentamisen järjestelmää. Varsinkin 1990-luvulla se oli keskeisessä roolissa nostamassa Suomea ulos lamasta. Laman pahimpina vuosina yli 75 prosenttia rakentamisesta oli ARA-tuotantoa. Nykyään sen rooli on suppeampi, ja ARA tukee korostuneemmin pienituloisten ihmisten asumista.

Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry:n toimitusjohtaja Jouni Parkkosen mukaan nykyinen järjestelmä toimii pääsääntöisesti hyvin, mutta kysyntään nähden asuntoja ei tuoteta riittävästi. Erityisesti pääkaupunkiseudulla tarvittaisiin selkeästi enemmän kohtuuhintaista asuntotuotantoa. Tällä hetkellä Helsingin hintataso on este muun muassa työvoiman liikkuvuudelle.

– Helsingin seudulle ei kannata tulla, jos ei saa tuloihin nähden järkevän hintaista asuntoa. Jos kohtuuhintaisia ARA-asuntoja olisi tarpeeksi, olisi työvoiman liikkuvuuskin parempi, kertoo Jouni Parkkonen.

– Toivon, että Suomessa ei jouduttaisi tilanteeseen, jossa ihmiset joutuvat asuntojen hintojen takia pendelöimään pääkaupunkiseudulle töihin, sanoo Parkkonen.

Tonttien saatavuus pullonkaula

Erityisryhmäkohteiden tarve on tällä hetkellä suuri. Ongelman merkittävin syy on tonttien huono saatavuus, ei niinkään rahoitusjärjestelmä. Lisäksi erityisryhmärakentamisen investointituen hakemuksia on enemmän kuin avustusten myöntövaltuuksia. Tähän auttaisi investointivaltuuksien kasvattaminen. Erityistä tukea asumisessa tarvitsevat usein pakolaiset, opiskelijat sekä mielenterveysja päihdeongelmaiset.

– On selvää, että nuoriso- ja opiskelija-asuminen on muun asumisen kaltaista. Opiskelijoilla ja nuorilla on kuitenkin vielä matalampi tulotaso kuin pienituloisilla keskimäärin. Siksi investointituet nuoriso- ja opiskelija-asumiseen ovat erityisen tärkeitä. Jos nuoriso- ja opiskelija-asuntoja rakennetaan enemmän julkisella tuella, opiskelijat ja nuoret eivät ole vapailla asuntomarkkinoilla, ja se on tietysti hyvä juttu, kommentoi KOVAn Parkkonen.

Kaipaako valtion tukeman asuntotuotannon rahoitusmalli muutoksia?

Asuntopolitiikka koskettaa koko yhteiskuntaa ja vaikuttaa merkittävästi sen kehitykseen. Tästä syystä ympäristöministeriön asettama työryhmä valmisteli Suomeen Asuntopolitiikan kehittämisohjelman vuosille 2021–2028. Siinä peräänkuulutetaan asuntorakentamisen kytkemistä tiukemmin muihin politiikan lohkoihin. Jouni Parkkosen mukaan malliin kaivattaisiin isojakin muutoksia. Hän mainitsee esimerkiksi korkotukijärjestelmän, joka on rakennettu hyvin toisenlaiseen rahoitusmarkkinaympäristöön.

Esimerkiksi lainanlyhennysohjelmien takapainotteisuutta ei järjestelmän alkuvaiheessa pidetty ongelmallisena, koska inflaatio ehti pitkän laina-ajan mittaan syödä merkittävän osan lainasta.

– Valtion itsensä määrittämä riskienhallintapolitiikka ei ole tässä muodossa onnistunut. Se korostaa teoreettisia riskejä enemmän kuin pitäisi. Järjestelmä on tehty sellaiseksi, että kohtuuhintainen rakentaminen kasvukeskusten ulkopuolelle on tehty mahdottomaksi. Samalla valtio on korostetusti halunnut siirtää riskejä kunnille. Sama koskee osin asuntojen korjaamistakin. Esteetöntä ja energiatehokasta asumista tarvitaan kuitenkin koko Suomessa, Parkkonen summaa.

Suomessa ei ole Ruotsin kaltaisia slummeja

Suomalaisen asuntorakentamisen suurimpia viisauksia on ollut monipuolisen asuntokannan kaavoittaminen, millä turvataan myös asukasrakenteen monipuolisuus.

– Siitä täytyy pitää kiinni. Ei meillä ole tarvinnut keskustella slummeista samalla tavalla kuin vaikka Ruotsissa, Parkkonen sanoo.

Suomessa keskeinen ajatus on ollut se, että samoissa naapurustoissa asuu eri tuloluokkia ja muutenkin erilaisia taustoja edustavia ihmisiä.

– ARA-järjestelmällä on keskeinen rooli sen turvaamiseksi, että ylipäätään on monipuolista asuntorakentamista, kertoo Jouni Parkkonen.

Helsingissäkin on ollut liian vuokratalovaltaisia lähiöitä, joita on pyritty parantamaan joko purkamalla, rakentamalla lisää tai myymällä asuntoja. Esimerkiksi Jakomäki rakentui 1970-luvulla puhtaaksi vuokralähiöksi, mikä jälkikäteen todettiin huonoksi vaihtoehdoksi. Helsingin Myllypuro on onnistunut esimerkki korjaavista toimenpiteistä ja asukaspohjan muutoksella aikaansaadusta ongelmien vähentämisestä.

Valtion ARA-tuki nykyään lähes olematon

Valtio tukee ARA-järjestelmää nykyään hyvin vähän.

– Jos on asetettu sosiaaliset tavoitteet, pitäisi olla myös valtion tukea. Tukea pitäisi saada nykyistä enemmän erityisesti peruskorjauksiin, jotka määrittävät vuokratasoa jatkuvasti enemmän, sanoo Jouni Parkkonen.

Kasvukeskusten ulkopuolella suurin haaste on rahoituksen saatavuus, ja se koskettaa kaikkea asuntorakentamista, ei vain ARA-asuntokantaa. Hallintamuodosta riippumatta rahoituksen saatavuudessa on isoja haasteita.


Jouni Parkkonen työskentelee Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry:n toimitusjohtajana. Parkkonen on aiemmin toiminut muun muassa asuntoministeri Krista Kiurun erityisavustajana Kataisen hallituksessa vuosina 2011–2014.


Kirjoitus on julkaistu alun perin Kuntarahoituksen Kestävä asuminen -keskustelupaperissa 13.9.2022. Julkaisussa Kuntarahoitus yhdessä ulkopuolisten asiantuntijoiden kanssa nostaa esiin kolme suositusta valtion tukeman asuntotuotannon kehittämiseksi. Lue lisää ja lataa keskustelupaperi täällä! Tutustu myös Kuntarahoituksen vuonna 2021 julkaisemaan keskustelupaperiin: Päätösten aika – tienviitat kestävään kuntaan.

NäkökulmatVastuullisuus

Valtion tukema asuntotuotantojärjestelmä kaipaa uudistuksia – muuttoliike ja energiansäästötarpeet edellyttävät reagointia

Kestävä asuminen – valtion tukeman asuntotuotannon nykytila ja näkymätLataa

Suomalainen valtion tukema asuntotuotanto on ehkäissyt segregaatiota ja asunnottomuutta sekä lisännyt ihmisten tasa-arvoa tarjotessaan asuntoja muun muassa opiskelijoille, senioreille ja vammaisille ihmisille. Kansainvälisessä vertailussa suomalainen valtion tukema asuntotuotantojärjestelmä on menestystarina, mutta muuttunut toimintaympäristö edellyttää siltä myös muutoksia.

Kuntarahoitus toteutti keväällä 2022 kyselyn, jossa yhtiö kartoitti asuntosektorin asiakkaidensa näkemyksiä valtion tukeman asuntotuotannon nykytilasta ja tulevaisuudesta. Suurin osa vastaajista (73 prosenttia) koki, että järjestelmä toimii hyvin, mutta vastauksissa korostui huoli valtion tukeman asuntotuotannon tulevaisuudesta. Väestön ikääntyminen ja keskittyminen kasvukeskuksiin, muuttuvat asumistarpeet sekä rakentamisen kustannukset ja ilmastovaikutukset luovat järjestelmään painetta, johon valtion toivotaan asuntopolitiikallaan vastaavan.

Kuntarahoitus koosti kyselyn tuloksista ja asiantuntijahaastatteluista keskustelupaperin, jossa yhtiö esittää suosituksia valtion tukeman asuntotuotantojärjestelmän kehittämiseen.

Muuttotappio kurittaa harvaan asuttuja alueita – 90 prosenttia vastaajista on huolissaan asuntokannan rapistumisesta

Kuntarahoituksen kyselyssä 90 prosenttia vastaajista näki kasvukeskusten ulkopuolisen asuntokannan rapistumisen suurena tai melko suurena ongelmana. Keskustelupaperissa haastatellut Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry:n toimitusjohtaja Jouni Parkkonen ja asuntoalan vaikuttaja Juha Kaakinen peräänkuuluttavat muutoksia valtion tukemaan asuntotuotantojärjestelmään.

Kaakisen mukaan ratkaisu alueiden eriytymiseen vaatii muutoksia maan hallinnon tasolla: rakennettu ympäristö tarvitsee oman ministeriönsä.

– Enää ei riitä, että asuntoasiat ovat ympäristöministeriön osastossa – se tekee asuntopolitiikasta lyhytjänteistä. Ilmoille heitetään ajatuksia esimerkiksi välimalleista, joilla asumisen kahtiajakoa voisi vähentää, mutta esitykset jäävät usein keskeneräisiksi. Konkreettisesti tilannetta voisi parantaa yhdistämällä MAL-sopimuksen piirissä olevat asiat samaan ministeriöön, eli esimerkiksi uuteen rakennetun ympäristön ministeriöön, Kaakinen ehdottaa.

Inflaatio ja raaka-aineiden saatavuusongelmat uhkaavat pysäyttää rakentamisen

Asuntosektorin toimijat ovat erittäin huolissaan rakentamisen kustannuksista ja raaka-aineiden riittävyydestä. Kuntarahoituksen kyselyssä jopa 94 prosenttia vastaajista piti todennäköisenä, että Venäjän sotatoimet Ukrainassa lisäävät rakentamisen kustannuksia merkittävästi. Huoli voimakkaasti kohoavista materiaalikustannuksista toistui lähes jokaisessa avoimessa vastauksessa, ja osa vastaajista odotti asuntorakentamisen pysähtyvän täysin.

61 prosenttia kyselyn vastaajista näkee, että valtion tukema asuntotuotanto voisi auttaa tasaamaan suhdannekuoppaa. Rakennusteollisuus RT ry:n pääekonomisti Jouni Vihmo kuitenkin aloittaisi uudistamisen kaavoituksesta, joka nousi myös Kuntarahoituksen kyselyssä esiin merkittävänä pullonkaulana. 78 prosenttia kyselyn vastaajista oli sitä mieltä, että asuntokaavoituksen hitaus tai asunnoille kaavoitettujen alueiden puute aiheuttavat Suomelle suuria tai melko suuria ongelmia.

Kuntarahoitus kartoitti kyselyssään myös asuntosektorin toimijoiden käsityksiä rakentamisen ilmastovaikutuksista. 61 prosenttia vastaajista näki, että ilmastonmuutos huomioidaan rakentamisen materiaalivalinnoissa riittävän hyvin. Rakentamisen ja rakennusten käytön aikaiset ilmastovaikutukset ovat mittavia, mutta vähähiilisten ratkaisujen käyttöönottoa hidastavat osaltaan ARAn hyväksymien hankinta-arvojen rajat. Kuntarahoitus ehdottaa siksi, että hyväksyttyjen kustannusten arviointitapaa muutetaan.

– Keskeistä on huomioida, että energiatehokkuus ja vähähiilisyys nostavat rakentamisen kustannuksia, mutta maksavat usein itsensä takaisin rakennuksen elinkaaren aikana, sanoo Kuntarahoituksen johtaja Aku Dunderfelt.

Kuntarahoituksen kolme suositusta suomalaiseen asuntopolitiikkaan: Sujuvampaa kaavoitusta, elinkaarikustannuksia ja joustoa prosesseihin

Miten suomalaisen valtion tukeman asuntotuotannon menestystarina turvataan tulevaisuudessa? Keskustelupaperissa Kuntarahoitus nostaa esiin kolme suositusta. Suositukset perustuvat Kuntarahoituksen teettämään kyselyyn sekä keskustelupaperin asiantuntijahaastatteluihin:

  1. Kaavoituksesta on tehtävä sujuvampaa etenkin kasvukeskuksissa, missä päätöksenteon hitaus hidastaa rakentamista. Kaavoituksen yksityiskohtaisuutta tulee vähentää ja tehdä kaavoituksesta mahdollistavaa rajoittavan sijaan.
  2. Rakentamisen kustannuksia on arvioitava koko elinkaaren näkökulmasta. Energiatehokkuus ja vähähiilisyys nostavat rakentamisen kustannuksia, mutta maksavat usein itsensä takaisin rakennuksen elinkaaren aikana. Siksi ARA-kohteissa tulisi voida hyväksyä nykyistä korkeampia rakentamiskustannuksia, jos ne johtuvat energiatehokkuusinvestoinneista, jotka alentavat myös kiinteistön koko elinkaaren aikaisia kustannuksia.
  3. Valtion tukeman asuntotuotantojärjestelmän prosessien ja ehtojen on joustettava enemmän. Korkotukilainojen käsittelyprosessien on oltava nopeita ja sujuvia. Myös korkotukilainojen lyhentämisestä tulee tehdä joustavampaa.

Kestävä asuminen – valtion tukeman asuntotuotannon nykytila ja näkymätLataa

Keskustelupaperin verkkosivu

Lisätietoja:

Aku Dunderfelt, johtaja, asiakasratkaisut, Kuntarahoitus
Puh. 050 336 3914
aku.dunderfelt@kuntarahoitus.fi

Tutustu myös Kuntarahoituksen vuonna 2021 julkaisemaan keskustelupaperiin Päätösten aika – tienviitat kestävään kuntaan. Siinä kuntatalouden, johtamisen ja vastuullisuuden asiantuntijat arvioivat kuntien tilaa sekä visioivat sitä, miltä tulevaisuuden kunta näyttää.

KuntarahoitusNäkökulmatVastuullisuus

Oivalluksia tavallisista suomalaiskodeista – Yleishyödyllisen asuntotuotannon festivaali Helsingissä

Anne-Jo Visser, Amsterdam Federation of Social Housing Associationin johtaja.
Anne-Jo Visser

ISHF-tapahtuman järjestelyistä vastasivat ARA, Helsingin kaupunki ja Housing Europe -järjestö. Kuntarahoitus on Suomen suurin valtion tukeman asuntotuotannon rahoittaja ja yksi tapahtuman yhteistyökumppaneista. Olimme mukana, kun asiantuntijavieraat kiersivät tutustumassa yhteisöllistä ja ekologista asumista tukeviin kohteisiin Jätkäsaaressa.

Haastattelimme kierroksen päätteeksi kahta kansainvälistä vierasta: Anne-Jo Visser toimii johtajana Amsterdam Federation of Social Housing Associationissa, Jasper Brus puolestaan on Hilversumin kaupungin kaupunkisuunnittelija.

Mikä toi sinut Helsinkiin ja ISHF-tapahtumaan?

Jasper Brus, Hilversumin kaupungin kaupunkisuunnittelija.
Jasper Brus

Visser: Halusin päästä tutustumaan suomalaiseen järjestelmään: en ollut aiemmin käynyt Suomessa ja olin utelias näkemään, miten sosiaalinen asuminen toimii täällä. Ihmisten tapaaminen on myös tärkeä osa matkaani. Järjestin kollegoideni kanssa neljä työpajaa, joissa pääsimme jakamaan oppejamme muiden asiantuntijoiden kanssa.

Brus: Hilversumin kaupunki haluaa olla mukana keskustelussa siitä, mitä yleishyödyllinen asuminen tänä päivänä on ja mihin se kehittyy. Olemme Alankomaiden suurin puutarhakaupunki ja ajatteluamme ohjaavat arvot, kuten inhimillinen skaala, kestävä ja terve asuinympäristö sekä yhteistyöhön sopivat tilat ja resurssit. Olemme hyvin kiinnostuneita siitä, kuinka rakentaa kohtuuhintaista valtion tukemaa asumista, joka pystyy myös vastaamaan näihin arvoihin.

Kiersimme tänään Jätkäsaaressa ja tutustuimme muutamaan asuinkohteeseen. Millaisen vaikutelman sait näistä kohteista?

Visser: Kaikki on ensinnäkin hyvin siistiä! Rakentaminen on tasokasta ja huomasin kiinnostavia innovaatioita, kuten rakennusten jätehuoltojärjestelmät. Myös eri ryhmien määrä teki vaikutuksen. Alankomaissakin pyritään siihen, että ihmiset eri yhteiskunnallisista ryhmistä asuisivat samoilla alueella, mutta täällä he asuvat myös samoissa rakennuksissa. Pidin myös siitä, kuinka paljon yhteistiloja kohteissa oli. Alankomaissa rakennuksissa voi olla yhteinen pyykkitupa ja olohuone; täällä näiden lisäksi yhteisiä musiikkihuoneita, askarteluhuoneita, saunoja.

Brus: Jätkäsaaressa näkemäni ratkaisut ovat hyvin kiinnostavia puutarhakaupunkiajattelun näkökulmasta: viheralueita on sijoitettu asuinkohteiden keskelle ja rakennuksissa on paljon yleisölle avoimia sisäpihoja, mikä on Alankomaissa hyvin epätavallista. Yhteistilojen määrä oli myös uutta. Alankomaissa asuminen on yksilökeskeisempää: tapaamme naapureitamme kadulla ja kaupungilla, emme niinkään talomme käytävillä ja yhteistiloissa.


Kuva ISHF-kävelykierrokselta Jätkäsaaressa: ryhmä ihmisiä katsoo kerrostaloja.


Kuva ISHF-kävelykierrokselta: kerrostaloja Jätkäsaaressa.


Jätkäsaari on perinteisesti ollut satama-alue; asuinrakentamisen saralla tämä onkin melko uusi kaupunginosa. Millaisen vaikutelman alue teki?

Visser: Pidin siitä, miten alueen vihreyteen on panostettu. Eräässä kohteessa kävimme ylimmässä kerroksessa. Kun näin alueen korkealta, oli jopa yllättävää tajuta, kuinka paljon rakennettua kaupunkia täällä onkaan: katutasolla seutu tuntuu hyvin vihreältä. Kestävästi rakennetut, hyvin eristetyt rakennukset ja eri ihmisryhmien sekoittuminen uudessa naapurustossa tekivät myös vaikutuksen.

Brus: Hilversumissa uudistamme parhaillaan entistä yritysaluetta asumiseen: Jätkäsaaren muutos muistuttaa minua paljon tästä prosessista. Alankomaissa monesti säilytämme joitakin vanhoja rakennuksia tai ratkaisuja, kun kaupunginosaa uudistetaan, jotta alueelle syntyisi tietty identiteetti. Täällä taas on lähdetty rakentamaan paljon uutta. Kun katson ympärilleni, kaikki näyttää nykyaikaiselta. Julkinen liikenne keskustan suuntaan toimii hyvin, joten parkkitilasta ei ole puutetta. Alue tuntuu hyvin jalankulkijaystävälliseltä. On hienoa huomata, että monet kadut on tarkoitettu ensisijaisesti jalankulkijoille ja sosiaaliseksi tilaksi, ei henkilöautojen valtakunnaksi.


Teksti ja kuvat: Tuomas Mäkinen

KuntarahoitusVastuullisuus

ISHF esittelee valtion tukeman asuntotuotannon järjestelmää ja asuntokohteita kansainväliselle yleisölle

ISHF:n järjestämisvastuussa ovat Housing Europe, ARA ja Helsingin kaupunki. Mukana on lisäksi nelisenkymmentä muuta yleishyödyllisen asumisen organisaatiota Suomesta ja eri puolilta Eurooppaa.

Festivaaliosallistujat ovat pääasiassa sosiaalisen asumisen asiantuntijoita, työntekijöitä, tutkijoita, rakennuttajia ja suunnittelijoita, mutta tapahtuma on avoin kaikille. Kaikkien tilaisuuksien kielenä on englanti.

Sosiaalisen asumisen festivaalitapahtuma on järjestyksessään kolmas. Ensimmäinen tapahtuma pidettiin vuonna 2017 Amsterdamissa ja toinen vuonna 2019 Lyonissa.

Tapahtumien runsaudensarvi

Ohjelmassa on 79 tapahtumaa, joista 28 on kotimaisten ja 51 kansainvälisten kumppaneiden järjestämiä. Tarjolla on seminaareja, työpajoja, näyttelyitä, verkostoitumistilaisuuksia, vastaanottoja, palkintogaaloja ja kohdevierailuja. Tapahtumiin voi ilmoittautua, kun on ensin rekisteröitynyt festivaalin verkkosivuilla.

Kuntarahoitus on mukana kahdessa festivaalin tapahtumassa:

KOVA ry:n, ARAn, ympäristöministeriön ja Kuntarahoituksen seminaarissa Kuntarahoituksen varainhankinnasta ja vastuullisuudesta vastaava Antti Kontio esittelee 14.6. festivaalien avauspäivän seminaarissa suomalaisen kohtuuhintaisen asuntotuotantojärjestelmän rahoitusta ja vastuullisen rahoituksen roolia.

Lisäksi Kuntarahoitus sponsoroi 15.6. järjestettävää Jätkäsaaren kaupunkikävelyä (toistaiseksi loppuunvarattu). Tapahtumien ilmoittautumistilannetta kannattaa seurata, koska vapaapaikkoja voi ilmaantua peruutusten myötä.

ISHF-festivaalin verkkosivut

KuntarahoitusVastuullisuus

Vastuullinen rakentaminen vaatii yhteistä riskinottoa

Kuntarahoituksen toukokuun alussa järjestämässä asuntosektorin Think Tank -tapaamisessa tutustuttiin vastuullisuuden trendeihin Sitowisen ja Y-säätiön puheenvuorojen kautta sekä keskusteltiin vastuullisuuden kehittämisestä ja mittaamisesta.

– Y-säätiön esittelemä, suunnitteilla oleva Elonkirjotalo on hieno esimerkki luonnon monimuotoisuutta edistävästä ja vähähiilistä elämäntapaa tukevasta rakentamisesta. Luonto huomioidaan niin rakenteissa, maanpinnan käytössä kuin kattokerroksen hyödyntämisessä. Tavoitteena on jopa elvyttää maaperän monimuotoisuutta osana rakentamista ja asumista. Puurakentamisella tuetaan asukkaiden hiilijalanjäljen pienentämistä. Hanke myös tuottaa monipuolisesti tietoa ja ymmärrystä ekologisen, luonnon monimuotoisuutta edistävän puukerrostalon suunnittelusta ja toteuttamisesta, Kuntarahoituksen vastuullisuuspäällikkö Kalle Kinnunen hehkuttaa.

Pohjoismaat ovat vastuullisen asuntotuotannon kansainvälisiä edelläkävijöitä ja tapaamisessa nähtiin myös naapurimaiden esimerkkejä vastuullisista hankkeista.

–  Ruotsin ja Tanskan esimerkkikohteissa luonnon monimuotoisuus on huomioitu monipuolisesti. Kaikki näissä maissa toteutetut ratkaisut eivät kuitenkaan Suomessa viranomaismääräysten vuoksi ole mahdollisia. Esimerkiksi paloturvallisuusmääräykset rajoittavat puun hyödyntämistä rakentamisessa, Kuntarahoituksen senior asiantuntija Rami Erkkilä harmittelee.

Kokeilut kehittävät koko alaa

Rahoitus nousi esiin monien ryhmien keskusteluissa vastuullisuuskehityksen yhtenä keskeisenä mahdollistajana.

– Yleishyödyllisen asuntotuotannon toimijoilla on yhteinen tahtotila toteuttaa kestävää kehitystä edistäviä pilottihankkeita. Suomessa nimenomaan nämä organisaatiot ovat vastuullisuuden edelläkävijöitä asumisessa, niin ympäristön kuin sosiaalisenkin vastuun näkökulmasta. Nämä samat toimijat vastaavat siitä, että ihmisten on ympäri Suomen mahdollista asua kohtuuhintaisesti, Kuntarahoituksen asiakkuuspäällikkö Sari Sistonen sanoo.

Uuden kehittäminen ja jonkun asian ensimmäistä kertaa tekeminen on kuitenkin riski ja usein investointivaiheessa tavanomaista rakentamista kalliimpaa. Kokonaiskustannukset koko elinkaaren ajalta tarkasteltuna saattavat kestävästi toteutetuissa rakennuksissa jäädä pienemmiksi.

– Joskus saattaa olla vaikeaa löytää rahoitusta tai saada lupaa hankkeelle, jonka hyödyt ympäristölle tai yhteiskunnalle voidaan osoittaa vasta pitkän ajan kuluttua. Usein tässä vaiheessa tarkastellaan vain investointikustannuksia. Tuntuu siltä, että tahtoa on enemmän kuin mahdollisuuksia. Kaikkien eri toimijoiden lainsäätäjistä urakoitsijoihin pitäisi osaltaan kantaa riskiä. Asioita voidaan kehittää ja edistää vain kokeilujen kautta, Erkkilä painottaa.

Raportointi puhuttaa

Rahoittajat joutuvat tulevaisuudessa raportoimaan entistä yksityiskohtaisemmin muun muassa rahoittamiensa kohteiden vastuullisuuteen liittyviä lukuja. Kasvavien vaatimusten taustalla on pyrkimys entistä parempaan ESG-riskien eli ympäristöön, yhteiskuntavastuuseen ja hallinnointiin liittyvien riskien arviointiin. EU:n komissio pyrkii taksonomian avulla suuntaamaan rahoituksen vipuvoiman aidosti kestäviin, ympäristöystävällisiin investointeihin sekä liittämään ilmastoriskit yhä vahvemmin rahoituksen hintaan.

– Vaikka tulevaisuuden vaatimukset eivät ole vielä selvillä, kannattaa vastuullisuuden raportointiin valmistautua jo nyt, erityisesti ympäristövastuuseen liittyvien lukujen raportointiin. Tulevaisuudessa rahan hinta tulee ohjaamaan entistä vahvemmin vastuulliseen rakentamiseen, Sistonen muistuttaa.

KuntarahoitusVastuullisuusVihreä rahoitus

TYS:n uusi Tyyssija tuo palvelut, opiskelijayhteisön ja energiapositiivisen asumisen saman katon alle

Päätöstä Tyyssijan rakentamisesta ohjasi TYS:n strategia. Säätiön tavoitteena on pitkällä aikavälillä pystyä tarjoamaan asunto joka neljännelle opiskelijalle Turussa.

– Tällä hetkellä kohteissamme asuu jo yli 20 prosenttia kaupungin opiskelijoista, mutta aivan tavoiteltuun 25 prosenttiin emme vielä yllä, kertoo TYS:n kiinteistöjohtaja Anssi Aalto. – Tähän pyrimme uudistuotannolla ja lisäämällä asuntopaikkoja.

Tyyssijan vetovoimaa on rakennettu useamman tekijän varaan. Yksi näistä on rakennuksen suunnittelu. TYS palkittiin vuoden 2021 Turun hyvän rakentamisen palkinnolla. Tyyssija ei ole perinteinen nelikulmainen pistetalo, vaan sen ovaali muoto henkii erottuvaa, hieman areenamaista tunnelmaa.

– Saimme kiitosta siitä, että TYS on kohteissaan uskaltanut tuoda mukaan erilaista muotokieltä. Tyyssijan suunnittelussa tämä näkyy mielestäni erityisen hyvin. Kaarevat muodot vaativat hieman enemmän detaljisuunnittelua, mutta pyrimme ja pääsimme pääasiassa selkeisiin ja mutkattomiin ratkaisuihin rakennusvaiheessa, Aalto kertoo.

Palvelut ja kohtaamispaikat lähellä

Tyyssija houkuttelee nuoria opiskelijoita paitsi hyvällä sijainnilla keskellä ylioppilaskylää, myös tuomalla palvelut lähelle asujia. Tyyssijan tiloista löytyvät Arkean opiskelijaravintola sekä CampusSportin kuntosali. Lisäksi rakennuksen katutasolle muuttivat K-Market Ylioppilaskylä sekä TYS:n toimisto.

Säätiö haluaa tukea myös asukkaiden yhteisöllisyyttä. Tyyssijan 186 asunnosta suurin osa on yksiöitä; asukkaiden kohtaamisia varten tarjolla on yhteiskäyttötiloja, joissa voi esimerkiksi opiskella ryhmissä, järjestää peli-iltoja ja viettää aikaa muiden asukkaiden kanssa.

Ulkotiloissa viihtyvyyttä on luotu muun muassa valokuvataiteilija Santeri Tuorin taideteoksilla ja lisäämällä alueelle penkkejä ja portaita, joilla voi kokoontua viettämään aikaa, Aalto kertoo.

– Opiskelijatkin haluavat asua itsenäisesti ja löytää porukkansa omilla ehdoillaan. Kohteen suunnittelussa on pyritty siihen, että vastaamme tähän perustoiveeseen itsenäisyydestä, mutta samalla opiskelijayhteisö kuitenkin on mahdollista löytää heti kotioven ulkopuolella.  

Tavoitteena energiapositiivinen asuminen

Yhteisöllisyyden ja asumisviihtyvyyden lisäksi Tyyssijassa korostuu kestävä asuminen. TYS on mukana EU-rahoitteisessa RESPONSE-hankkeessa. Turku on Ranskan Dijonin ohella yksi hankkeen kahdesta niin sanotusta majakkakaupungista, joissa pilotoidaan ja kehitetään energiapositiivisia asuinkohteita.

Energiapositiivisen asumisen perusidea on yksinkertainen: asuinkohteen tai alueen tavoitteena on tuottaa vuositasolla enemmän energiaa kuin mitä se itse kuluttaa. RESPONSE pyrkii näin luomaan hyvää elämänlaatua ja turvallista asumista, joka samalla taistelee ilmastonmuutosta vastaan. TYS:n lisäksi turkulaisista organisaatioista mukana ovat kaupunki, Turku Energia, Turku City Data sekä Turun ammattikorkeakoulu.

– Kenties innovatiivisin ja tuorein ratkaisu on Tyyssijan kaksisuuntainen lämmitysjärjestelmä, jossa lämpöpumppua käytetään lämmön ja kylmän tuottoon sekä tavoitellaan näiden energiamuotojen siirtoa muidenkin rakennusten käyttöön, Aalto valottaa. – Tyyssijan katolle asennetaan lisäksi aurinkopaneeleja ja rakennusmateriaalit valittu kestävä kulutus mielessä. Seuraamme tarkkaan, millaisia tuloksia pilottihankkeesta saadaan: odotukset ja toiveet ovat kovat.

Parhaat tulokset syntyvät yhteistyöllä

Kiinteistöjohtaja Aalto on ollut iloinen Tyyssijan saamasta vastaanotosta. Tyyssija houkutteli opiskelijoita jo rakennusvaiheessa: hakijoita asuntoihin oli runsaasti ja kaikki vuokrattiin odotetusti. Tuoreet tyyssijalaiset ovat ehtineet asua kohteessa vasta pari kuukautta, mutta ensipalautteet ovat olleet positiivisia.

Aalto kiittelee onnistuneesta lopputuloksesta myös kohteen toteuttanutta Peab Oy:ta ja suunnittelija SIGGE Arkkitehdit Oy:ta.

– Isoihin kohteisiin liittyy aina väistämättä paljon kysymyksiä ja haasteita, joihin on rakennettaessa löydettävä ratkaisut. Tässä vuoropuhelu tilaajan, rakentajan ja suunnittelijan välillä oli oikein sujuvaa ja toimivaa: Tyyssija saatiin hienosti maaliin yhteistyöllä.


Yhteiskunnallinen rahoitus
Kuntarahoituksen yhteiskunnallista rahoitusta myönnetään investoinneille, jotka tuottavat laaja-alaista yhteiskunnallista hyötyä. Rahoitettavilla hankkeilla on positiivisia vaikutuksia ympäristöönsä ja sen yhteisöön: ne edistävät yhdenvertaisuuden, yhteisöllisen hyvinvoinnin tai alueen elinvoiman toteutumista.


Teksti: Tuomas Mäkinen
Kuvat: A-Insinöörit, Jonne Lindholm

AsiakastarinatAsuntotoimijoiden asiakastarinatKestävä rahoitusYhteiskunnallinen rahoitus

Ainutlaatuista arkkitehtuuria kohtuuhintaan – Helsingin asuntotuotannon ja Hekan palkittu kohde kirittää Mellunmäen kehitystä

Pyhätunturintien suunnittelun lähtökohdat eivät olleet helpoimmasta päästä. Kaava oli vaativa, eikä tonttia ollut alun perin tarkoitettu vuokra-asuntorakentamiseen. Lopputulosta Ara kuvaa palkintoperusteissaan ”kehittämisotteeltaan esimerkilliseksi”. Mitä kaikkea tämä esimerkillinen kehittämisote pitää sisällään?

– Hankesuunnitelmavaiheessa teimme paljon kehitystyötä. Kaava sisälsi monenlaisia kommervenkkejä, joihin haimme poikkeamaa. Esimerkiksi julkisivumateriaali vaihdettiin rappauksesta tiiliverhoiluun ja sisäpihan puolella alumiiniin, projektipäällikkö Sari Koukku Helsingin kaupungin asuntotuotannosta kuvailee.

Kaavan vaatimusten taustalla oli tavoite laadukkaan asumisen tuomisesta kehittyvälle alueelle. Ympäristöstään erottuvan kohteen on suunnitellut arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäki Oy, pääsuunnittelijana toimi Rainer Mahlamäki.

– Meille Ara-rakennuttajana laatuvaatimukset toivat melkoisia haasteita. Jouduimme jumppaamaan suunnitelmia aika lailla, jotta hinta ja laatu saatiin kohtaamaan. Tässä taitava arkkitehti on pystynyt puhaltamaan kohteeseen ainutlaatuista henkeä, vaikka kustannusraami oli tiukka, Helsingin kaupungin asuntotuotannon johtaja Seidi Kivisyrjä kiittelee.


Helsingin kaupunkiympäristön projektipäällikkö Sari Koukku hymyilee lumipeitteisellä pihalla.
Helsingin kaupungin asuntotuotantopäällikkö Seidi Kivisyrjä modernissa toimistohuoneessa.
Kuvasa on Hekan toimitusjohtaja Jaana Närö.
Helsingin kaupungin asuntotuotannon projektipäällikkö Sari Koukku, kaupungin asuntotuotantopäällikkö Seidi Kivisyrjä ja Hekan toimitusjohtaja Jaana Närö.


Yksityiskohdat sävellettiin paikan päällä

Kesällä 2021 valmistuneeseen Pyhätunturintie 2 -kokonaisuuteen kuuluu seitsemän- ja kolmikerroksinen talo. Asuntojen keskipinta-ala on 53,6 m2, mikä on Helsingin asuntotuotannon uudistuotannon keskivertoa, mutta moniin kovan rahan kohteisiin verrattuna suuri.

– Emme tee taloja, joissa on vain yhdenkokoisia asuntoja. Kaikissa kohteissamme asuntojakauma on monipuolinen, seniorikohteita lukuun ottamatta. Eri kokoisilla asunnoilla pyritään saaman taloon mahdollisimman heterogeeninen asukaskunta, Hekan toimitusjohtaja Jaana Närö kertoo.

Kaikissa asunnoissa on lasitetut parvekkeet, pienkerrostalon huoneistoista lähes kaikki ovat kaksikerroksisia. Talojen asuntopohjat ovat monimuotoisia ja osittain jopa erikoisia huoneiden vinoine kulmineen. Erilaisia perhe- ja elämäntilanteita on ajateltu – osassa asunnoista on alkovisoppi, johon voi sijoittaa vaikka työpisteen tai sängyn.

– Yksi tärkeä suunnittelun perusasia on huomioitu joka asunnossa – kun huoneistoon astuu sisään, on suora näkymä ulos. Tämä luo kotiin heti hyvän ja avaran tunnelman, Koukku sanoo.

– Asunnot on hyvin suunniteltu ja ne voi kalustaa monella eri tavalla, tämä ei aina toteudu nykypäivän asuntotuotannossa, Närö jatkaa.

Rakennuksissa oli niin runsaasti yksityiskohtia, että suunnittelua tehtiin poikkeuksellisen paljon vielä työmaavaiheessa.

– Jouduttiin niin sanotusti säveltämään paikan päällä. Oli onni, että suunnittelijaporukka pystyi tähän. Iso kiitos siitä heille! Yleensähän suunnitelmat ovat toteutusvalmiita, kun hanke siirtyy urakkavaiheeseen, Koukku jatkaa.


Hekan ja Helsingin kaupungin Pyhätunturintien kohteen julkisivua. Vaaleanharmaa kerrostalo, jossa paljon lasipintaa ja epäsäännöllisiä muotoja.


Hekan ja Helsingin kaupungin Pyhätunturintien kohteen piha-aluetta. Edessä leikkiteline nurmipäällysteisellä pihalla, taustalla vaaleanharmaa, moderni kerrostalo.


Muutakin kuin kaunis ulkokuori

Ara kiitteli palkinnon perusteluissaan myös vähimmäistasoa korkeampaa laatua. Se näkyy asuntojen lisäksi yhteisissä tiloissa.

Maan alle sijoitetusta pysäköintihallista on yhteys sisäkautta taloihin, myös polkupyörille ja ulkoiluvälineille on varattu runsaasti turvallista tilaa. Asukkailla on käytössään kahteen osaan jaettava kerhohuone, pesula, kuivaushuone ja kaksi saunaa, joista molemmista pääsee suoraan ulos vilvoittelemaan. Kokonaisuus pihapiireineen on erittäin viihtyisä.

Uudenkarheat seinät kätkevät sisäänsä laatua, joka ei näy asukkaille, mutta on tärkeää omistajalle. Helsingin asuntotuotannon ohjeistus rakennusteknisissä ratkaisuissa on tiukka. Esimerkiksi kantaville rakenteille ja teräksen laadulle on tarkat vaatimukset, julkisivuissa ei käytetä rapattua eristeseinää vaan seinä muurataan ja sen päälle tehdään rappaus.

Palkittu kohde on rahoitettu Kuntarahoituksen vihreällä rahoituksella.

– Talojen energiatehokkuus yltää jopa parempaan lukuun kuin vihreän rahoituksen hakuvaiheessa. A-talon E-luku on 74 kWh/m2 vuodessa, B-talon 86 kWh/m2, Koukku kertoo.

Talo lämpenee kaukolämmöllä, lisäksi korkeamman talon katolle on asennettu aurinkopaneelit ja ilmanvaihdosta otetaan lämpö talteen.

Naiset ovat selvästi ylpeitä palkitusta kohteesta. Yhtälö tuntuu mahdottomalta: mielenkiintoista arkkitehtuuria Suomen kalleimpaan kaupunkiin Ara-hintaan. Miten tämä on mahdollista?

– Olemme hyvässä asemassa, suunnittelukilpailuihimme osallistuu hyviä toimistoja ja kokeneita arkkitehteja. Hankkeitamme pidetään kiinnostavina, Kivisyrjä iloitsee.

– Mellunmäen kehittämistä käynnistellään parhaillaan. Olimme vähän etunojassa, kun meillä on siellä jo näin upea uusi kohde, Närö myhäilee.


Teksti: Hannele Borra
Kuvat: kohde: Arno de la Chapelle
Sari Koukku ja Seidi Kivisyrjä: haastateltavat
Jaana Närö: Heka / Aleksi Poutanen

Asuntotoimijoiden asiakastarinatVastuullisuusVihreä rahoitus