Uudenlainen osuuskuntamuotoinen vuokratalo nousee Järvenpäähän

Asumisen kustannukset ovat nousseet pääkaupunkiseudulla viime vuosina, ja kohtuuhintaista ja omien tarpeiden mukaista asuntoa on yhä vaikeampi löytää.  

– Haluamme täällä Järvenpäässä tarjota huokeaa asumista keskeisellä paikalla. Toimimme omakustannusperiaatteella eli meillä ei ole tarvetta ottaa voittoa välistä. Asunto-osuuskunta Silkki on meille pilottihanke. Toivomme, että tällainen asumismalli saa jatkoa, kertoo Järvenpään Mestariasunnot Oy:n toimitusjohtaja Veikko Simunaniemi

Asunto-osuuskunta Silkki on asumismuotona vuokra- ja omistusasumisen välissä. Uudenlaisessa asumismuodossa yhdistyvät vuokra-asumisen helppous ja omistusasumisen oikeudet. Järvenpään kaupungin omistama Mestariasunnot on asunto-osuuskunta Silkin perustajajäsen ja vastaa Silkin hallinnosta, taloudesta sekä kiinteistönhoidosta yhdessä asukasomistajien kanssa. Asukasomistajaksi pääsee 6000 eurolla, ja neliövuokra on 13,50 euroa. Asumiskustannukset ovat selvästi alle alueen markkinahinnan.  

Perustajajäsenenä Mestariasunnot on halunnut myös varmistaa, että edullinen asuminen tulevaisuudessakin säilyy. Osuuskunnan sääntöjen mukaan asunnoilla ei voi keinotella. Asukasomistaja saa käyttää hallitsemaansa asuinhuoneistoa vain omana ja perheensä sekä talouteensa kuuluvien henkilöiden asuntona. Osuuskunnan jäsen voi vuokrata ainoastaan yhtä asuinhuoneistoa kerrallaan. Jäsenten valitsemisesta päättää osuuskunnan hallitus. 

Mestariasunnot on tukena ja turvana myös mahdollisissa muutoksissa. 

– Jos joku asunnoista jää tyhjilleen, Mestariasunnot maksaa vuokran ja etsii uuden vuokralaisen. Näin ei synny ylimääräisiä kustannuksia talolle ja asukkaille, Simunaniemi kertoo. 

Yhteisöllisyys ja vaikuttaminen keskiössä

Seitsemänkerroksisesta talosta avautuvat upeat kulttuurihistorialliset näkymät Tuusulanjärvelle. Asuntoja on yhteensä 37, ja kooltaan ne ovat 33,5 neliön yksiöistä 72,5 neliön kolmioihin. Tällä hetkellä jäsensopimuksia on solmittu 35 ja vuokrasopimuksia 34.  Simunaniemi uskoo viimeisten sopimusten syntyvän, kun sana Silkistä kiirii. 

Osuuskunnan jäsenet voivat vaikuttaa tulevaan asuntonsa sisustukseen ja laitteisiin. He saavat valita pintamateriaalit, värit sekä kodinkoneet. Silkissä on huomioitu myös tulevaisuuden tarpeet ja ratkaisut. Parvekkeille voi asentaa ilmalämpöpumpun ja talossa on maalämpö. Lukot toimivat sähköisesti, ja käytössä on digitaalinen infotaulu. 

Silkkiin tulee asukkaiden käyttöön pesutupa, kuivaushuone ja sauna. Taloon rakennetaan myös yhteisöllisyyttä tukeva 35 neliön Silkki Studio.  
 
– Tilaa voi käyttää vierashuoneena, etätyötilana tai yhteisenä oleskelupaikkana. Asukkaat saavat itse päättää studion käytöstä ja vaikka vuokrata sitä ulkopuolisille. Tällä tavalla myös annetaan osuuskunnan jäsenille mahdollisuuksia vaikuttaa omiin kustannuksiinsa, toteaa Simunaniemi. 

Osuuskunnan nimi sai innoituksensa silkkiuikusta, joka on Järvenpään nimikkolintu. Uusi talo kohoaa loistavalle paikalle Järvenpään keskustan tuntumaan.  

–Tontti ostettiin aikoinaan seurakunnalta. Heillä oli toive yleishyödyllisyydestä. Asunto-osuuskunta Silkki on hieno avaus kohtuuhintaisesta, osuuskuntamuotoisesta vuokra-asumisesta, Simunaniemi iloitsee. 

Hanke rahoitettiin ARAn myöntämällä valtion takauslainalla, jonka rahoittajana toimii Kuntarahoitus.  

– Voin suoraan todeta, että ilman Kuntarahoitusta tämä ei olisi ollut mahdollista, kiittelee Simunaniemi.

Teksti: Hannele Borra 
Kuva: Järvenpään Mestariasunnot Oy 

Vuokrataloyhtiöiden kestävä talous vaatii tilojen käyttöasteen aktiivista johtamista

Valtaosa Suomen kunnista menettää asukkaitaan seuraavan 20 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että asukasluvultaan taantuvien kuntien vuokra-asuntojen kysyntä ja siten vuokrataloyhtiöiden käyttöasteet tulevat laskemaan tulevina vuosina – näin on jo käynyt monella paikkakunnalla. ARA-asuntokannan osuus tästä joukosta on merkittävä. Tyhjillään olevat rivi- ja kerrostalot tuovat kustannuksia, mutta eivät tuloja.

Asuntojen tyhjäkäyttö rasittaa vuokrataloyhtiön taloutta. Monet kunnat eivät ole kuitenkaan reagoineet kasvavaan ongelmaan, vaikka vuokra-asuntojen tarjonta ylitti useilla paikkakunnilla kysynnän jo 90-luvun alussa1. Tyypillisesti taustalla on osaamisen tai omistajaohjauksen puute ja kohteeseen otettujen lainojen takapainoinen lyhennysohjelma. Joskus myös kyse voi olla huonokuntoisen kiinteistön purkamisesta aiheutuvasta alaskirjaustarpeesta ja sen negatiivisesta vaikutuksesta kuntakonsernin tulokseen. Tilanne on tuttu monelle kunnalle: vuokrataloyhtiön taloudellista tilannetta lähdetään liian usein miettimään vasta, kun yhtiön kyky suoriutua laina- ja muista maksuvastuista ja kyky investoida ovat heikentyneet merkittävästi.

Vuokrataloyhtiön kestävä talous edellyttää noin 90 prosentin käyttöastetta2. Tavoitteeseen päästään harvoin operatiivisilla keinoilla: ARA-rajoitusten ja asuntojen ylitarjonnan vuoksi vuokrien nostaminen ei useinkaan ole vaihtoehto. Yhtiön heikko kassavirta ja lainanhoitokyky eivät puolestaan mahdollista tarvittavia peruskorjauksia, ja tilojen kunto heikentää entisestään asuntojen houkuttelevuutta ja käyttöastetta.

Kunnilla on merkittävä omaisuus kiinni tappiollisissa kiinteistöissä. Jo ongelman euromääräinen mittaluokka tekee kiinteistöjen käyttöasteen tarkastelusta strategisen kysymyksen. Tulevan sote-järjestämisvastuun poistuminen kunnilta korostaa entisestään jäljelle jäävien toimintojen merkitystä. Siksi omistajan tai yhtiön tulisi säännöllisin aikavälein selvittää vuokrataloyhtiön talouden ja kiinteistökannan tilannetta ja arvioida tarvittavia toimenpiteitä niiden kuntoon saattamiseksi.

On selvää, että vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta tulee tasapainottaa. Käyttöasteongelmaan tulisi vastata paikallisella kehitystoiminnalla ja asuntokannan vähentämisellä. Korjaavien toimenpiteiden arviointi alkaa yhtiön talouden nykytilan analysoinnilla ja ennusteiden laadinnalla sekä asuntokannan analyysilla. Tässä aiheeseen perehtynyt ulkoinen kumppani on usein arvokas yhteistyökumppani. Me Inspirassa esimerkiksi autamme johtoa mallintamaan, kehittämään ja arvioimaan asuntokannan määrän ja laadun kehittämisen toimenpiteitä. Laadimme yhteistyössä vuokrataloyhtiölle konkreettisen toimenpidesuunnitelman, jolla varmistetaan yhdessä toimivan johdon kanssa talouden ja asunto-omaisuuden kunnossa pysyminen – ja saavutetaan lopulta taloudellisesti terveempi tilojen käyttöaste.

Tutta Pentinmikko

Kirjoittaja on kuntien omistusjärjestelyihin, investointeihin ja rahoitukseen erikoistunut konsultti ja Inspiran apulaisjohtaja.

Kiinnostuitko? Ota yhteyttä ja jatketaan keskustelua aiheesta! (Tutta Pentinmikko, tutta.pentinmikko@inspira.fi, +358 50 3235 370).

1) Kuntien ARA-vuokra-asuntojen korjaaminen ikääntyneiden asumiseen sopivaksi, Ympäristöministeriön julkaisuja | 2019:5
2) Hiltunen, E. (2008) Käsikirja vuokrataloille. Tietoja arava- ja korkotukivuokratalon taloudesta, hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön. Kuntaliitto, Helsinki 2008.