Ota yhteyttä Kirjaudu Avautuu uuteen välilehteen
Hae sivustolta

Kuntarahoituksen rahoittamista asuntohankkeista jo 63 prosentille myönnettiin kestävää rahoitusta vuonna 2023

Vuonna 2023 jopa 63 prosenttia Kuntarahoituksen asuntosektorille myöntämistä asuntolainoista oli vihreää tai yhteiskunnallista rahoitusta. Kestävän rahoituksen osuuden kasvattaminen ja rahoitettujen kiinteistöjen päästöjen vähentäminen ovat Kuntarahoituksen viime syksynä julkaiseman kestävyysohjelman keskeisimpiä tavoitteita.

Yhä useampi asunto Suomessa rakennetaan ja rahoitetaan kestävästi, ja viime vuonna kestävän rahoituksen osuus kuntien vuokrataloyhtiöiden ja yleishyödyllisten asuntotoimijoiden asuntorakentamisen rahoituksesta oli suurempi kuin koskaan.

–  Vihreää ja yhteiskunnallista rahoitusta myönnettiin viime vuonna ennätyksellinen määrä. Yhä useampi asiakkaistamme on ottanut kunnia-asiakseen toteuttaa hankkeensa kestävästi; ympäristön, ilmaston ja yhteiskunnallisen hyödyn huomioiden, kertoo Kuntarahoituksen asuntoasiakkuuksista vastaava asiakkuuspäällikkö Päivi Petäjäniemi.

Aloimme tarjota vihreää rahoitusta ensimmäisenä Suomessa vuonna 2016 ilmasto- ja ympäristöystävällisiin hankkeisiin. Yhä useampi rakennushanke toteutetaan nykyään A-energialuokassa, mikä on vihreän rahoituksen viitekehyksessämme lainan myöntämisen lähtökohta.

–  Olimme varmasti ensimmäisiä, joilta asiakkaamme kuulivat vihreästä rahoituksesta, ja olemme pitäneet aihetta sitkeästi esillä sitkeästi siitä lähtien. Vuonna 2020 aloimme tarjota lisäksi yhteiskunnallista rahoitusta, joka painottaa rakennettavan kohteen yhteiskunnallisia hyötyjä. Asiakkaillamme on kykyä ja tahtoa rakentaa kestävästi, ja heillä on kattavat tiedot vaihtoehtoistaan. He hakevat kestävää rahoitusta nykyään oma-aloitteisesti myös saadakseen hankkeilleen näkyvyyttä. Myös rakennettavien kotien asukkaat vaativat yhä enemmän energiatehokkaita ja kestäviä asumisratkaisuja.

Tuleva kestävyysraportointia koskeva sääntelykehitys (CSRD) ohjaa jo erityisesti suurempia asuntotoimijoita kestävämpien hankkeiden toteuttamiseen. Myös rahoittajiin kohdistuu yhä tarkempia vaatimuksia asiakkailta kerättävien tietojen suhteen.

–  Yhteinen haaste on tiivistänyt yhteistyötä ja sparrailua asiakkaidemme kanssa entisestään. Markkinoilla haetaan vielä yhtenäisiä raportointikäytäntöjä, joiden kehittämisessä verkostot, kuten Kova ry ja Green Building Council, ovat korvaamattomia, Petäjäniemi kertoo.

Asuntotoimijat ovat edelläkävijöitä vihreän rahoituksen lisäksi myös yhteiskunnallisessa rahoituksessa. Sitä myönnetään hankkeisiin, jotka edistävät yhdenvertaisuuden, yhteisöllisyyden, hyvinvoinnin tai alueen elinvoiman toteutumista. Näidenkin hankkeiden myöntämisedellytyksissä huomioidaan myös ilmasto- ja ympäristöystävällisyys.

–  Asiakkaamme suunnittelevat asumista yhä enemmän kokonaisuutena, ja tämä näkyy hyvin esimerkiksi erityisryhmien hankkeissa. Kaikille opiskelijoille halutaan mahdollistaa oma asunto, mutta yhteistiloihin panostetaan yhä enemmän, mikä edistää yhteisöllisyyttä ja torjuu yksinäisyyttä. Asukkaille tarjotaan myös erilaisia palveluita, kuten yhteiskäyttöautoja tai asukasneuvontaa.

Vaikka asuntosektorin toimijat ovat jo edelläkävijöitä kestävässä rakentamissa, näkee Petäjäniemi tulevaisuuden kehityksessä myös haasteita. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen Aran tehtävänä on arvioida valtion tukeman rahoituksen kohtuuhintaisuutta, mutta sen tapa arvioida tätä ennen kaikkea rakentamiskustannuksiin perustuen voi olla este elinkaariviisaiden hankkeiden toteuttamiselle. Rakentamisvaiheen aikaisten kustannusten sijaan painopisteen olisi hyvä olla rakennusten koko elinkaaren aikaisissa kustannuksissa.

–  Asiakkaamme ovat uskaliaita ja haluavat kokeilla uutta. Heillä on tahtoa ja kunnianhimoa rakentaa koko elinkaaren ja rakennusketjun vaikutukset huomioivia hankkeita, mutta tällöin kustannukset voivat rakennusvaiheessa olla suurempia ja hyöty näyttäytyä vasta pitkällä aikavälillä, esimerkiksi säästyneinä energiakustannuksina.

Petäjäniemi on myös huolissaan valtion roolin mahdollisesta vähenemisestä asuntorakentamisessa.

–  Asiakkaillamme on valtava rooli hyvinvointiyhteiskunnan edellytysten turvaamisessa sekä koko Suomen ilmastotavoitteisiin pääsemisessä, ja myös Aralla olisi myös mahdollisuus nostaa rooliaan kestävän rakentamisen edistämisessä. Jos valtion rooli kohtuuhintaisen asuntotuotannon tukemisessa vähenisi tulevaisuudessa, niin kysymys kuuluu, että ovatko vapaarahoitteiset, niin sanotut kovan rahan toimijat yhtä kunnianhimoisia rakentamaan yhteiskunnan, ilmaston ja ympäristön kannalta kestäviä koteja?

Kestävyysohjelmamme keskeisenä tavoitteena on nostaa kestävän rahoituksen osuutta

Syksyllä 2023 Kuntarahoitus julkaisi ensimmäistä kertaa kestävyysohjelman, jossa asetimme pitkän aikavälin tavoitteet vastuullisuustyöllemme. Vastuullisuustyömme tärkeimpinä teemoina on vauhdittaa vihreää siirtymää sekä mahdollistaa hyvinvointiyhteiskunnan edellytyksiä.

Yksi keskeisimmistä tavoitteistamme on kestävän rahoituksen osuuden kasvattaminen kolmasosaan vuoteen 2030 mennessä. Yhteiskunnallisen ja vihreän rahoituksen osuus kaikesta Kuntarahoituksen myöntämästä pitkäaikaisesta rahoituksesta oli vuoden 2023 lopussa 21,3 prosenttia.

– Kuntarahoituksen asiakkailla on merkittävä rooli Suomen ilmastotavoitteisiin pääsemisessä. Suurin positiivinen vaikutuksemme syntyykin liiketoimintamme eli tarjoamamme rahoituksen kautta, kertoo vastuullisuuspäällikkö Mikko Noronen.

Asetimme ensimmäistä kertaa myös päästövähennystavoitteen rahoittamillemme kiinteistöille. Tavoitetasomme on 8 kgCO₂/m² vuoteen 2035 mennessä, mikä merkitsee 38 prosentin vähennystä vuoden 2022 tasoon verrattuna.

Kestävyysohjelman laatimisen yhteydessä kasvatimme vihreästä rahoituksesta myönnettävän marginaalialennuksen maksimimäärää yhtenä kannustimena yhä kestävämpiin rakennushankkeisiin.

Tutustu Kuntarahoituksen kestävyysohjelmaan

Kestävyysohjelmamme Kestävän hyvinvointiyhteiskunnan mahdollistaja keskittyy Kuntarahoituksen liiketoimintaan ja sen kautta aikaansaatuihin vaikutuksiin.

Kuntarahoituksen kestävyysohjelma

Vihreä rahoitusYhteiskunnallinen rahoitus

Valtion tukema asuntotuotantojärjestelmä kaipaa uudistuksia – muuttoliike ja energiansäästötarpeet edellyttävät reagointia

Kestävä asuminen – valtion tukeman asuntotuotannon nykytila ja näkymätLataa

Suomalainen valtion tukema asuntotuotanto on ehkäissyt segregaatiota ja asunnottomuutta sekä lisännyt ihmisten tasa-arvoa tarjotessaan asuntoja muun muassa opiskelijoille, senioreille ja vammaisille ihmisille. Kansainvälisessä vertailussa suomalainen valtion tukema asuntotuotantojärjestelmä on menestystarina, mutta muuttunut toimintaympäristö edellyttää siltä myös muutoksia.

Kuntarahoitus toteutti keväällä 2022 kyselyn, jossa yhtiö kartoitti asuntosektorin asiakkaidensa näkemyksiä valtion tukeman asuntotuotannon nykytilasta ja tulevaisuudesta. Suurin osa vastaajista (73 prosenttia) koki, että järjestelmä toimii hyvin, mutta vastauksissa korostui huoli valtion tukeman asuntotuotannon tulevaisuudesta. Väestön ikääntyminen ja keskittyminen kasvukeskuksiin, muuttuvat asumistarpeet sekä rakentamisen kustannukset ja ilmastovaikutukset luovat järjestelmään painetta, johon valtion toivotaan asuntopolitiikallaan vastaavan.

Kuntarahoitus koosti kyselyn tuloksista ja asiantuntijahaastatteluista keskustelupaperin, jossa yhtiö esittää suosituksia valtion tukeman asuntotuotantojärjestelmän kehittämiseen.

Muuttotappio kurittaa harvaan asuttuja alueita – 90 prosenttia vastaajista on huolissaan asuntokannan rapistumisesta

Kuntarahoituksen kyselyssä 90 prosenttia vastaajista näki kasvukeskusten ulkopuolisen asuntokannan rapistumisen suurena tai melko suurena ongelmana. Keskustelupaperissa haastatellut Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry:n toimitusjohtaja Jouni Parkkonen ja asuntoalan vaikuttaja Juha Kaakinen peräänkuuluttavat muutoksia valtion tukemaan asuntotuotantojärjestelmään.

Kaakisen mukaan ratkaisu alueiden eriytymiseen vaatii muutoksia maan hallinnon tasolla: rakennettu ympäristö tarvitsee oman ministeriönsä.

– Enää ei riitä, että asuntoasiat ovat ympäristöministeriön osastossa – se tekee asuntopolitiikasta lyhytjänteistä. Ilmoille heitetään ajatuksia esimerkiksi välimalleista, joilla asumisen kahtiajakoa voisi vähentää, mutta esitykset jäävät usein keskeneräisiksi. Konkreettisesti tilannetta voisi parantaa yhdistämällä MAL-sopimuksen piirissä olevat asiat samaan ministeriöön, eli esimerkiksi uuteen rakennetun ympäristön ministeriöön, Kaakinen ehdottaa.

Inflaatio ja raaka-aineiden saatavuusongelmat uhkaavat pysäyttää rakentamisen

Asuntosektorin toimijat ovat erittäin huolissaan rakentamisen kustannuksista ja raaka-aineiden riittävyydestä. Kuntarahoituksen kyselyssä jopa 94 prosenttia vastaajista piti todennäköisenä, että Venäjän sotatoimet Ukrainassa lisäävät rakentamisen kustannuksia merkittävästi. Huoli voimakkaasti kohoavista materiaalikustannuksista toistui lähes jokaisessa avoimessa vastauksessa, ja osa vastaajista odotti asuntorakentamisen pysähtyvän täysin.

61 prosenttia kyselyn vastaajista näkee, että valtion tukema asuntotuotanto voisi auttaa tasaamaan suhdannekuoppaa. Rakennusteollisuus RT ry:n pääekonomisti Jouni Vihmo kuitenkin aloittaisi uudistamisen kaavoituksesta, joka nousi myös Kuntarahoituksen kyselyssä esiin merkittävänä pullonkaulana. 78 prosenttia kyselyn vastaajista oli sitä mieltä, että asuntokaavoituksen hitaus tai asunnoille kaavoitettujen alueiden puute aiheuttavat Suomelle suuria tai melko suuria ongelmia.

Kuntarahoitus kartoitti kyselyssään myös asuntosektorin toimijoiden käsityksiä rakentamisen ilmastovaikutuksista. 61 prosenttia vastaajista näki, että ilmastonmuutos huomioidaan rakentamisen materiaalivalinnoissa riittävän hyvin. Rakentamisen ja rakennusten käytön aikaiset ilmastovaikutukset ovat mittavia, mutta vähähiilisten ratkaisujen käyttöönottoa hidastavat osaltaan ARAn hyväksymien hankinta-arvojen rajat. Kuntarahoitus ehdottaa siksi, että hyväksyttyjen kustannusten arviointitapaa muutetaan.

– Keskeistä on huomioida, että energiatehokkuus ja vähähiilisyys nostavat rakentamisen kustannuksia, mutta maksavat usein itsensä takaisin rakennuksen elinkaaren aikana, sanoo Kuntarahoituksen johtaja Aku Dunderfelt.

Kuntarahoituksen kolme suositusta suomalaiseen asuntopolitiikkaan: Sujuvampaa kaavoitusta, elinkaarikustannuksia ja joustoa prosesseihin

Miten suomalaisen valtion tukeman asuntotuotannon menestystarina turvataan tulevaisuudessa? Keskustelupaperissa Kuntarahoitus nostaa esiin kolme suositusta. Suositukset perustuvat Kuntarahoituksen teettämään kyselyyn sekä keskustelupaperin asiantuntijahaastatteluihin:

  1. Kaavoituksesta on tehtävä sujuvampaa etenkin kasvukeskuksissa, missä päätöksenteon hitaus hidastaa rakentamista. Kaavoituksen yksityiskohtaisuutta tulee vähentää ja tehdä kaavoituksesta mahdollistavaa rajoittavan sijaan.
  2. Rakentamisen kustannuksia on arvioitava koko elinkaaren näkökulmasta. Energiatehokkuus ja vähähiilisyys nostavat rakentamisen kustannuksia, mutta maksavat usein itsensä takaisin rakennuksen elinkaaren aikana. Siksi ARA-kohteissa tulisi voida hyväksyä nykyistä korkeampia rakentamiskustannuksia, jos ne johtuvat energiatehokkuusinvestoinneista, jotka alentavat myös kiinteistön koko elinkaaren aikaisia kustannuksia.
  3. Valtion tukeman asuntotuotantojärjestelmän prosessien ja ehtojen on joustettava enemmän. Korkotukilainojen käsittelyprosessien on oltava nopeita ja sujuvia. Myös korkotukilainojen lyhentämisestä tulee tehdä joustavampaa.

Kestävä asuminen – valtion tukeman asuntotuotannon nykytila ja näkymätLataa

Keskustelupaperin verkkosivu

Lisätietoja:

Aku Dunderfelt, johtaja, asiakasratkaisut, Kuntarahoitus
Puh. 050 336 3914
aku.dunderfelt@kuntarahoitus.fi

Tutustu myös Kuntarahoituksen vuonna 2021 julkaisemaan keskustelupaperiin Päätösten aika – tienviitat kestävään kuntaan. Siinä kuntatalouden, johtamisen ja vastuullisuuden asiantuntijat arvioivat kuntien tilaa sekä visioivat sitä, miltä tulevaisuuden kunta näyttää.

KuntarahoitusNäkökulmatVastuullisuus

Vuokrataloyhtiöiden kestävä talous vaatii tilojen käyttöasteen aktiivista johtamista

Valtaosa Suomen kunnista menettää asukkaitaan seuraavan 20 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että asukasluvultaan taantuvien kuntien vuokra-asuntojen kysyntä ja siten vuokrataloyhtiöiden käyttöasteet tulevat laskemaan tulevina vuosina – näin on jo käynyt monella paikkakunnalla. ARA-asuntokannan osuus tästä joukosta on merkittävä. Tyhjillään olevat rivi- ja kerrostalot tuovat kustannuksia, mutta eivät tuloja.

Asuntojen tyhjäkäyttö rasittaa vuokrataloyhtiön taloutta. Monet kunnat eivät ole kuitenkaan reagoineet kasvavaan ongelmaan, vaikka vuokra-asuntojen tarjonta ylitti useilla paikkakunnilla kysynnän jo 90-luvun alussa1. Tyypillisesti taustalla on osaamisen tai omistajaohjauksen puute ja kohteeseen otettujen lainojen takapainoinen lyhennysohjelma. Joskus myös kyse voi olla huonokuntoisen kiinteistön purkamisesta aiheutuvasta alaskirjaustarpeesta ja sen negatiivisesta vaikutuksesta kuntakonsernin tulokseen. Tilanne on tuttu monelle kunnalle: vuokrataloyhtiön taloudellista tilannetta lähdetään liian usein miettimään vasta, kun yhtiön kyky suoriutua laina- ja muista maksuvastuista ja kyky investoida ovat heikentyneet merkittävästi.

Vuokrataloyhtiön kestävä talous edellyttää noin 90 prosentin käyttöastetta2. Tavoitteeseen päästään harvoin operatiivisilla keinoilla: ARA-rajoitusten ja asuntojen ylitarjonnan vuoksi vuokrien nostaminen ei useinkaan ole vaihtoehto. Yhtiön heikko kassavirta ja lainanhoitokyky eivät puolestaan mahdollista tarvittavia peruskorjauksia, ja tilojen kunto heikentää entisestään asuntojen houkuttelevuutta ja käyttöastetta.

Kunnilla on merkittävä omaisuus kiinni tappiollisissa kiinteistöissä. Jo ongelman euromääräinen mittaluokka tekee kiinteistöjen käyttöasteen tarkastelusta strategisen kysymyksen. Tulevan sote-järjestämisvastuun poistuminen kunnilta korostaa entisestään jäljelle jäävien toimintojen merkitystä. Siksi omistajan tai yhtiön tulisi säännöllisin aikavälein selvittää vuokrataloyhtiön talouden ja kiinteistökannan tilannetta ja arvioida tarvittavia toimenpiteitä niiden kuntoon saattamiseksi.

On selvää, että vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta tulee tasapainottaa. Käyttöasteongelmaan tulisi vastata paikallisella kehitystoiminnalla ja asuntokannan vähentämisellä. Korjaavien toimenpiteiden arviointi alkaa yhtiön talouden nykytilan analysoinnilla ja ennusteiden laadinnalla sekä asuntokannan analyysilla. Tässä aiheeseen perehtynyt ulkoinen kumppani on usein arvokas yhteistyökumppani. Me Inspirassa esimerkiksi autamme johtoa mallintamaan, kehittämään ja arvioimaan asuntokannan määrän ja laadun kehittämisen toimenpiteitä. Laadimme yhteistyössä vuokrataloyhtiölle konkreettisen toimenpidesuunnitelman, jolla varmistetaan yhdessä toimivan johdon kanssa talouden ja asunto-omaisuuden kunnossa pysyminen – ja saavutetaan lopulta taloudellisesti terveempi tilojen käyttöaste.

Tutta Pentinmikko

Kirjoittaja on kuntien omistusjärjestelyihin, investointeihin ja rahoitukseen erikoistunut konsultti ja Inspiran apulaisjohtaja.

Kiinnostuitko? Ota yhteyttä ja jatketaan keskustelua aiheesta! (Tutta Pentinmikko, tutta.pentinmikko@inspira.fi, +358 50 3235 370).

1) Kuntien ARA-vuokra-asuntojen korjaaminen ikääntyneiden asumiseen sopivaksi, Ympäristöministeriön julkaisuja | 2019:5
2) Hiltunen, E. (2008) Käsikirja vuokrataloille. Tietoja arava- ja korkotukivuokratalon taloudesta, hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön. Kuntaliitto, Helsinki 2008.

NeuvonantopalvelutNäkökulmatTalous