Koulu, kirjasto, musiikki- ja kansalaisopisto – tätä kaikkea on Tohmajärven uusi sivistyskeskus

Venäjän rajalle, Kiteen ja Joensuun kupeeseen kätkeytyvä Tohmajärvi on aloittanut tänä keväänä historiansa suurimman projektin: keskustaajamaan valmistuva rakennuskompleksi kokoaa kaikki kunnan sivistyspalvelut saman katon alle.

Valmistuttuaan sivistyskeskuksessa on kerrostilaa lähes 5 500 neliömetriä, ja rakennus on suunniteltu täyttämään 350 oppilaan tarpeet. Ajatus kulttuuri- ja sivistyspalveluiden yhdistämisestä kumpusi monelle kunnalle surullisen tutusta ongelmasta: 60- ja 70-luvuilla rakennettu koulukiinteistökanta on auttamatta tulossa käyttöikänsä päähän.

– Tiesimme, että nykyisen koulukeskuksen osalta korjauspäätöksiä olisi tehtävä viiden vuoden sisällä. Päätimme hoitaa ongelmat kertaheitolla, kertoo Tohmajärven kunnan talous- ja hallintojohtaja Vesa Karhapää.

Jättiurakka rakentuu joustavalla kiinteistöleasingilla

Yli 11 miljoonan euron urakka on Tohmajärven kokoiselle kunnalle valtava hanke. Kokoluokka asetti projektille omat haasteensa: uuden sivistyskeskuksen rahoittaminen perinteisellä taselainalla olisi kohdistanut suuren rasitteen kunnan omavaraisuuteen. Rahoitukseen etsittiin alusta alkaen vaihtoehtoista ratkaisua.

– Yllätykseksemme ainoastaan yksi liikepankki pystyi tarjoamaan hankkeen rahoitusratkaisuna kiinteistöleasingia. Kuntarahoitus oli niin kirkkaasti edullisempi, ettei jäänyt epäilystäkään siitä, mistä rahoitus hankitaan, Karhapää toteaa.

Kuntarahoituksen hankkeesta vastaava asiakkuuspäällikkö Mika Korhonen kertoo joustavan kiinteistöleasingin kasvattavan suosiotaan vuosi vuodelta.

– Olemme tarjonneet kiinteistöleasingia seitsemän vuotta, eikä kysynnän kasvulle näy loppua. Rahoitusmuoto on erityisen suosittu pienissä ja keskisuurissa kunnissa. Koulurakentaminen on hyvin tyypillinen kiinteistöleasing-kohde, Korhonen kertoo.

Korhosen mukaan kiinteistöleasingin sopimusaika pyritään sovittamaan kunnassa käytettäviin rakennusten poistoaikoihin. Tyypillinen leasingaika on 20 vuotta, jonka jälkeen kunnalla on mahdollisuus joko lunastaa rakennus sen todellista jäännösarvoa vastaavaan hintaan, jatkaa leasing-sopimusta tai jälleenmyydä kohde.

Oikea kumppani voi tietää miljoonasäästöjä

Alustavien rahoitusneuvottelujen pohjalta oli selvää, että projekti tulisi ylittämään EU:n asettaman unioninlaajuisen julkisen kilpailutuksen kynnysarvon. Tämä tiesi lisävaateita hankkeelle, joka jo pelkän kokonsa puolesta venyttäisi pienen kunnan äärimmilleen.

Kilpailutusprosessin tueksi Kuntarahoitus tarjosi tytäryhtiönsä Inspiran palveluja. Inspiran kymmenhenkinen tiimi on erikoistunut kuntien ja kaupunkien investointihankkeiden ja omaisuusjärjestelyjen suunnitteluun ja toteutukseen.

Inspiran hankkeesta vastaavan johtajan Ville Riihisen mukaan asiantuntijakumppanin hyödyntäminen voi säästää kunnille pitkän pennin.

– Hyödynnämme kaikissa hankkeissamme vuosien saatossa karttunutta tietotaitoa ja olemassa olevaa asiantuntijaverkostoa. Tälläkin hetkellä meillä on käynnissä kuusi suurta investointihankkeiden kilpailutusprosessia, jotka sisältävät yhteensä yli kymmenen rakennusta, ja joiden investointikustannus on yhteensä yli 100 miljoonaa euroa. Etenkin pienillä kunnilla vastaavaa kokemuspohjaa ei ole. Suurhankkeissa oikean asiantuntijakumppanin valinta voi tietää kunnille miljoonasäästöjä, Riihinen summaa.

Inspiran kumppaneina Tohmajärven asiantuntijoina hankkeessa toimivat teknisten asioiden osalta Ramboll sekä juridisten asioiden osalta asianajotoimisto Krogerus.

– Kumppanuudet olivat Inspiralta loistava ehdotus. Kaikilla kolmella on omista erityisalueistaan niin pitkä kokemuspohja, että saimme valmiita sapluunoita parhaista toimintatavoista ja neuvoja siitä, mitä sudenkuoppia varoa. Ilman ammattitaitoisia kumppaneita olisimme olleet niin sanotusti lirissä, Karhapää naurahtaa.

Hankkeen kilpailutus toteutettiin kilpailullisella neuvottelumenettelyllä. Kahdeksankuukautisen prosessin aikana eri rakennusliikkeet työstivät kukin omia suunnitelmiaan kunnan asettamien suuntaviivojen ja suunnittelun ohjauksen mukaisesti. Sivistyskeskuksen suunnitteluun osallistettiin eri käyttäjäryhmiä, kuten opettajia, oppilaita ja kiinteistönhuoltoa.

Uusi sivistyskeskus on sijoitus kunnan tulevaisuuteen

Paperitöiden osalta jättiprojekti lähenee loppuaan, mutta rakentaminen on vasta aluillaan. Sivistyskeskuksen perustuksia alettiin valaa toukokuussa Tohmajärven kuuluisimman kasvatin mukaan nimetyn Katri Helenan raitin varrelle.

Vanhenevan väestön, muuttotappion ja yksipuolisen työllisyysrakenteen kanssa kamppailevalle Tohmajärvelle sivistyskeskus on paljon muutakin kuin osiensa summa. Hanke on olennainen osa entistä elinvoimaisempaa Tohmajärveä – merkittävä investointi kunnan tulevaisuuteen.

– Sivistyskeskuksella pyrimme lisäämään kunnan houkuttelevuutta erityisesti nuorten perheiden silmissä. Tavoitteenamme on luoda Tohmajärvestä entistä parempi kotikunta – paikka, jossa jokaisella on mahdollisimman hyvät edellytykset monipuoliseen elämään, Karhapää tiivistää.

Elinkaarimallin ABC – Osa 4: Miten elinkaarihanke rahoitetaan?

Mitä elinkaarihankkeessa rahoitetaan?

Elinkaarihankkeessa, kuten missä tahansa rakentamista sisältävässä hankkeessa, tyypillisin rahoitettava osuus ovat itse rakentamisen kustannukset. Rakentamisen lisäksi rahoitusta saatetaan hakea rakennuksen PTS-investointien rahoittamiseksi. Riippumatta siitä, mitä osiota elinkaarihankkeesta rahoitetaan, tilaaja järjestää rahoittamisen parhaaksi katsomallaan tavalla. Rahoittaja ja elinkaarihankkeen palveluntuottaja eivät ole käytännössä missään tekemissä koko elinkaarihankkeen aikana.

Elinkaarihankkeeseen liittyvät sopimukset

Kuviossa on havainnollistettu elinkaarihankkeeseen liittyvät keskeiset sopimukset. Siitä voi havaita, että rahoittaja ja palveluntuottaja ovat eri sopimustahoja eikä niiden välillä ole sopimuksia. Elinkaarihankkeen rahoituksesta solmitaan siis tilaajan ja rahoittajan välillä. Tämä on tilaajalle edullinen ratkaisu, koska Suomen kunnat ovat rahoittajien kannalta käytännössä riskittömiä velallisia, joka taasen tarkoittaa suhteessa matalia rahoituksen kustannuksia, eli korkoja. Elinkaarihankkeen rahoituksen kustannukset ovatkin samat minkä tahansa kunnallisen hankkeen rahoituksen kustannuksien kanssa. Eivät kalliimpia, eivätkä halvempia.

Elinkaarihankkeiden rahoittaminen Suomessa

Kaikissa Suomessa toteutetuissa elinkaarihankkeissa rahoitusmuodoksi on valittu joko laina- tai leasingrahoitus. Haluan selvyyden vuoksi korostaa, että elinkaarimalli ei ole syynä lainan tai leasingrahoituksen valinnalle, vaan elinkaarihankkeen tilaaja on tehnyt rahoituspäätöksen täysin hankintamuodosta erillään.

Valitusta rahoitusmuodosta riippuu ennen kaikkea kuka maksaa palveluntuottajalle urakasta syntyvät maksut ja kuka omistaa rakennetun kohteen rahoitussopimuksessa määritellyn ajan: Lainassa tilaaja maksaa maksut ja omistaa kohteen. Leasingissa rahoittaja maksaa ja omistaa kohteen. Sekä lainassa että leasingissa tilaaja maksaa rahoituksen kustannukset rahoittajalle ja kantaa vastuun kohteen jäännösarvosta. Rahoitusmuodosta riippumatta elinkaarihankkeen palveluntuottaja vastaa kohteen palveluista, olosuhteista ja teknisestä kunnosta sopimuksensa mukaisesti.

Mikä rahoitusmuoto sopii sinun elinkaarihankkeellesi?

Koska elinkaarimalli ei aseta vaatimuksia rahoitukselle, tulee rahoitusmuodon valinnan perusteena olla vain ja ainoastaan kunnan talouden ja rahoituksen asema sekä niille asetetut tavoitteet. Siis aivan samat perusteet kuin minkä tahansa muunkin rakennushankkeen rahoituksella. Lainan ja leasingin hintaerot ovat nykyään häviävän pieniä, joten sopivin rahoitusmuoto ratkeaa usein muilla perusteilla, kuten rahoituksen lyhennysprofiilin sopivuudella kunnan investointiohjelmaan ja talouden kokonaiskuvaan.

Kolmas, toistaiseksi suomalaisissa elinkaarihankkeissa käyttämätön, rahoitusmuoto on vuokramalli. Vakiintunut käytäntö sivuuttaa vuokramallit elinkaarihankkeiden rahoituksessa on hyvä ja suosittelen itsekin välttämään vuokramallia elinkaarihankkeen rahoittamisessa. Keskeisin syy miksi vuokramallia ei kannata yhdistää elinkaarimalliin on mallien riskien ja vastuiden jaon päällekkäisyys. Elinkaarimallissa kohteen ylläpitoon, käytettävyyteen ja tekniseen jäännösarvoon liittyvät riskit ja vastuut ovat palveluntuottajalla, joten niitä ei tarvitse enää erikseen siirtää tilaajalta vuokralleantajalle. Elinkaarimalli soveltuu erinomaisesti kohteisiin, joille kunnalla on pitkäaikainen, selvästi yli 20 vuoden tarve. Vuokramalli taas soveltuu parhaiten kohteisiin, joille kunnalla ei ole pitkäaikaista tarvetta tai tarve tiloille on pitkällä tähtäimellä epävarma.

Tämä kirjoitus päättää Elinkaarimallin ABC -blogisarjan. Toivottavasti sarja on hälventänyt salaperäisyyttä elinkaarimallin ympärillä ja korjannut mahdollisia väärinkäsityksiä elinkaarimalliin liittyen. Toivon lisäksi, että elinkaarimalli vakiintuisi luonnolliseksi osaksi kuntien vaihtoehtoisia hankintamuotoja ja olisi aina mukana arvioinnissa, kun kuntien suurempien rakennushankkeiden päätöksiä valmistellaan.

Kirjoittaja Juho Paananen työskentelee apulaisjohtajana mm. elinkaarihankkeiden neuvonantoa tarjoavassa Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy:ssä.

Blogisarjan aikaisemmat osat:
Elinkaarimallin ABC– Johdanto: Lämpiöstä parrasvaloihin
Elinkaarimallin ABC – Osa 1: Mikä on elinkaarimalli?
Elinkaarimallin ABC – Osa 2: Mihin sitä elinkaarimallia tarvitaan?
Elinkaarimallin ABC – Osa 3: Mitä elinkaarihanke maksaa?

Määrätietoisuus vahvistaa kuntalaisten luottamusta tulevaan

Koko uransa julkisen sektorin parissa työskennellyt Tuomas Aho on viime vuodet keskittynyt kuntasektorin juridisiin haasteisiin. Tällä hetkellä miestä työllistävät eniten maakunta- ja sote-uudistukseen liittyvät kilpailutukset ja ulkoistukset, potilastietojärjestelmiin liittyvä juridiikka, erilaiset kiinteistöjärjestelyt sekä julkisen rakentamisen hankkeet.

– Olen saanut viime vuosien aikana hyvin läheltä seurata, minkälaista epävarmuutta sote-uudistuksen pitkittyminen on tuonut kuntiin ja sairaanhoitopiireihin sekä niiden päätöksentekoon. Kaikkien toiveissa on, että asiaan saataisiin pian joku selkeys, Aho sanoo.

Ahon mukaan huoli on suurin maakuntien pienissä kunnissa, jotka pelkäävät joutuvansa uudistuksessa säästöjen kohteeksi. Pitkään jatkunut epätietoisuus on avannut markkinoita yksityisille palveluntarjoajille.

– ­Pienillä paikkakunnilla pelätään palvelujen kaikkoamista maakuntien keskuskaupunkeihin. Peruspalvelujen säilyminen lähellä on haluttu varmistaa ainakin joksikin aikaa eteenpäin tekemällä sopimuksia yksityisten palveluntuottajien kanssa. Tämä on kuntalaisten näkökulmasta ymmärrettävää.

Pitkään jatkunut sotevellonta tuskastuttaa myös Ahoa.

– Useat soteen linkitetyt uudistukset olisi voitu toteuttaa jo nykyisen lainsäädännön puitteissa. Muutoksia olisi voitu tehdä myös vapaaehtoisesti, niiden tarve on ollut tiedossa. Nyt olisi tärkeää varmistaa, että julkinen sotepalvelujen tuotanto saadaan järjestettyä tehokkaasti, sanoo Aho, joka kertoo myös pohtineensa julkisomisteisen soteyhtiön mallia.

Uusille sopimusmalleille on tarvetta

Soteen liittyvän juridiikan lisäksi kunnissa on viime aikoina kaivattu runsaasti apuja kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyvissä sopimuksissa. Uutisotsikoiden kestoaiheeseen, sisäilmaongelmiin, etsitään ratkaisuja ympäri Suomen. Ongelmat eivät rajoitu vain vanhoihin rakennuksiin, uusienkaan rakennusten laatu ei aina ole toivotulla tasolla. Aho näkee kasvaneen korjausvelan ja sisäilmaongelmien yhdeksi syyksi myös säästöt kunnossapidossa. Uusissa rakennuksissa laatuongelmiin johtaa usein kiire.

– Tällä hetkellä tuntuu siltä, että tilaaja joutuu aina maksajaksi, vaikka ongelma olisi rakentamisessa. Siksi kaivattaisiin uusia sopimusmalleja, joilla osaoptimointi saataisiin eliminoitua ja löytyisi laadukas ja kohtuuhintainen tapa rakentaa. Allianssimalli on esimerkki tällaisesta, sitä pitäisi kehittää myös pienempiin julkisiin urakoihin soveltuvaksi.

Päättäjiä uudet rahoitus- ja toteutusmallit saattavat epäilyttää, jos niistä ei ole riittävästi tietoa.

– Aikaisemmasta poikkeavat mallit, joissa yritys kantaa aiempaa suuremman vastuun rakennuksen kunnossapidosta voidaan tulkita yksityistämiseksi, mistä ei ole kysymys. Uusia malleja kannattaisi ottaa rohkeasti käyttöön, Aho kannustaa.

Yksi uusimmista julkisen hankintamenettelyn muodoista on innovaatiokumppanuus, joka kannustaa tiiviiseen yhteistyöhön tilaajien ja tarjoajien välillä. Mallissa tilataan ensi vaiheessa kehitystyötä, joka tähtää sellaiseen tuotteeseen, palvelukonseptiin tai jopa uuteen rakennushankkeeseen, jota ei sellaisenaan tiedetä löytyvän markkinoilta.

– Innovaatiokumppanuus on hyvä esimerkki uudenlaisista julkisen kilpailuttamisen malleista. Haluaisin löytää myös uusia, innovatiivisia sopimusjuridisia malleja, joilla ongelmiin voitaisiin puuttua, kertoo Aho, joka teki taannoin Tekesille (nyk. Business Finland) Innovaatiokumppanuutta koskevan käsikirjan.

Turha epäröinti pois!

Suomi ja sen paikkakunnat ovat viimeisen viiden vuoden aikana tulleet Tuomas Aholle tutuksi – hänen asiakkaanaan on kuntia Etelä-Karjalasta Lappiin. Usein matkaseurana on Kuntarahoituksen tytäryhtiö Inspiran toimitusjohtaja Anssi Wright.

– Joitain vuosia sitten tunnistimme, että meillä on Inspiran kanssa toisiamme täydentävää osaamista; Inspira tuo projekteihin taloudellisen osaamisen, me juridisen. Lisäksi meitä yhdistää sotesektorin tuntemus ja toiminnan valtakunnallisuus, Aho kertoo yhteistyöstä.

Hän kokee olevansa etuoikeutettu voidessaan tehdä työtä kuntien kanssa ympäri Suomen ja tutustua eri paikkakuntien arkeen ja päätöksentekoon. Mitä hän sitten ajattelee päätöksenteosta suomalaisissa kunnissa?

– Kunnissa epäröidään usein turhaan. Päätöksenteossa pitäisi luottaa hyvään valmisteluun ja edetä määrätietoisesti. Tunnistettuja, kuntaa hyödyttäviä asioita täytyy viedä eteenpäin päättäväisesti, jotta luodaan kuntalaisille uskoa tulevaisuuteen. Kuntien kannattaisi panostaa entistä enemmän elinvoimaan. Siellä on paljon käyttämätöntä potentiaalia. Olisi myös tärkeää, että kaikilla alueilla olisi riittävästi käytössään osaamista.

Myös yhteistyössä olisi Tuomas Ahon mielestä kehittämisen varaa.

– On harmillista, että energiaa kuluu paljon turhaan vastakkainasetteluun pienten ja suurien, etelän ja pohjoisen välillä. Vastakkainasettelun sijaan pitäisi yrittää löytää vahvuuksia ja viedä asioita eteenpäin yhdessä.

Kunnan talot kuntoon tai kumoon

Kuntien ja kuntayhtymien omistuksessa olevien rakennusten pinta-ala on yhteensä noin 50,6 miljoonaa kerrosneliömetriä – ylläpidettävää tilaa on yli 7 000 jalkapallokentän edestä ²⁾. Tyhjiä rakennuksia on jo noin 1,8 miljoonaa kerrosneliömetriä ja määrän on arvioitu kasvavan väestörakenteen muutosten, digitalisaation sekä maakunta- ja sote-uudistuksen myötä. Lisäksi rakennuskannassa on paljon vajaakäytöllä olevia ja alkuperäiseen tarkoitukseensa soveltumattomia rakennuksia. Myös korjattavaa riittää vuosiksi eteenpäin.

– Pääosa kuntien hallinnoimista rakennuksista on peräisin 1970­–80-luvulta, eivätkä kunnat ole vielä saaneet korjausvelasta niskalenkkiä. Jos nyt tehdään asiat hyvin, taitekohta korjausvelan kasvulle tulee noin 10 vuoden päästä. Tähän vaikuttaa myös se, että seuraavaksi peruskorjausikään tulee 1990-luvun rakennuskanta, joka on pienempi ja tehty kosteusteknisesti paremmin, FCG Suunnittelu ja tekniikan Rakennusterveys- ja sisäilmastopalvelujen toimialajohtaja Juhani Pirinen ennustaa.

Työtä terveiden talojen puolesta

Tekniikan tohtori Juhani Pirinen tunnetaan tulisieluisena terveiden talojen puolestapuhujana ja rakennuskannan vaalijana. Aiemmin ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoita vuosia luotsannut mies on edelleen huolissaan sisäilma-asioista, mutta näkee myös valonpilkahduksia.

– Erityisesti asennepuolella on menty eteenpäin, sisäilmaongelmien tutkimista ei enää juurikaan tarvitse perustella, eikä oireilevia ihmisiä leimata luulosairaiksi. Myös kosteudenhallinnan valvominen työmailla on paranemaan päin, vaikka vielä ei olla sillä tasolla, millä sen pitäisi olla. Vuoden 2017 alussa voimaan tullut kosteuskoordinaattorivaatimus parantaa tilannetta ja Kuivaketju 10 -järjestelmä toteuttaa vaatimuksia, joskin sen käytettävyys vaatii vielä kehittämistä, Pirinen listaa.

Nykyisessä tehtävässään Pirinen asiantuntijajoukkoineen konsultoi rapistuvan kiinteistökannan parissa tuskailevia kuntia sekä tutkii ja korjaa niiden hallinnoimia rakennuksia. Parhaillaankin FCG:llä on käynnissä useita koulu- ja päiväkotityömaita eri puolilla Suomea. Mutta mitä kuntien pitäisi rakennuksilleen tehdä? Omistaa vai vuokrata tilat? Korjata vai jyrätä kelvottomat talot kumoon uusien tieltä? Pirisen mukaan polku on loppujen lopuksi yksinkertainen.

– Ensin kartoitetaan nykyinen kiinteistökanta ja rakennukset ’koritetaan’ vaikkapa neljään luokkaan niiden kunnon ja tarpeellisuuden mukaan. Alueiden palveluverkkoselvitys ja arvio tulevaisuuden tarpeista antavat näkymän siihen, mihin ja minkälaisia rakennuksia oikeasti tarvitaan. Turhista kiinteistöistä pitää rohkeasti luopua ja jäljelle jäävien hallinnointi keskittää suurempiin tilapalveluyksiköihin. Näihin yksiköihin pitää palkata kuntotutkimisen ja rakennusterveyden ammattilaisia ohjaamaan tutkimuksia ja korjaussuunnittelua. 

– Hyvä johtoajatus tässäkin on se, että kunnan tehtävä ei ole omistaa, vaan tuottaa palveluja kuntalaisille.

Huomisen tekijät Juhani Pirinen

Rahalla saa myös laatua

Monissa kunnissa tehdään jo määrätietoista työtä kiinteistöjen hallinnoinnin, ylläpidon ja kunnon parantamiseksi, mutta vielä on paljon kuntia, joissa vasta heräillään. Myös tuoreimman vuonna 2017 julkaistun ROTI-raportin mukaan rakennetun omaisuuden hallinnassa on suuria kuntakohtaisia eroja ³⁾.

– On aika surullista, että edelleen osa kuntapäättäjistä herää asiaan vasta, kun rakennusten käyttäjät hermostuvat niiden surkeaan tilaan lopullisesti ja päädytään koululakkoon tai valtakunnan uutisiin, Juhani Pirinen toteaa.

Pirinen muistuttaa, että rakentamisen ja korjaamisen laatuun voi vaikuttaa. – Rahoitusta kannattaa käyttää vipuvartena laadunvarmistamisessa jo kilpailutusvaiheessa. Pelkän hinnan tarkastelun sijaan tulisi esimerkiksi korjaushankkeissa edellyttää pätevien asiantuntijoiden ja tervetalo- tai kosteudenhallintakoordinaattorin käyttöä.

Viime vuosina kiinnostavaksi ratkaisuksi nousseessa elinkaarimallissa ulkopuolinen taho, esimerkiksi urakoitsija, vastaa rakennuksen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta sopimuksen mukaisen ajan, joka on tyypillisesti 20 vuotta. Juhani Pirinen näkee tässä mallissa kunnan kannalta myös sudenkuopan. 

– Rakennuksen tekninen arvo tippuu vuodessa 1,5–1,7 %, vaikka sitä olisi pidetty sopimuksen mukaisesti kunnossa. Elinkaarimallissa palvelusopimus päättyy yleensä juuri, kun rakennuksen isot korjaustyöt alkavat olla ajankohtaisia, Pirinen varoittaa ja kehottaa tähän malliin päädyttäessä kiinnittämään erityistä huomiota kumppanin valintaan sekä sopimuksen sisältöön myös pitkällä tähtäimellä.

Elinkaarimallin ABC – Osa 3: Mitä elinkaarihanke maksaa?

Dataa, dataa ropisee…

Seuraavassa on toteutuneita hintoja uudisrakennuksena toteutetuista koulu- ja monitoimitalohankkeista (mm. koulu, päiväkoti, kirjasto jne. palvelut samassa rakennuksessa). Aineisto koostuu vuosina 2011-2018 toteutuneista 13 hankkeesta, joissa on yhteensä 15 kohdetta. Yksittäisiä päiväkoteja ei ole elinkaarimallilla toteutettu ja hyvinvointi-/terveyskeskuksien aineisto sisältää vielä liian vähän osumia, jotta siitä voisi esittää kovin luotettavia johtopäätöksiä. Peruskorjaushankkeita on toteutettu viisi, joissa on yhteensä 10 kohdetta. Nämä ovat elinkaarimallin ideologian näkökulmasta kuitenkin hieman outolintuja, joten jätän ne käsittelemättä.

Tarkasteluaineiston elinkaarihankkeiden investointikustannukset, eli KVR-urakkasopimusten mukaiset kiinteät urakkahinnat, ovat olleet keskimäärin 2 166 €/brm². Tämä kustannus on suoraan verrattavissa omien kouluhankkeidenne investointikustannukseen. Miltä näyttää?

Aineiston hankkeissa kiinteistöpalveluiden kustannukset ovat olleet keskimäärin yhteensä 6,87 €/brm²/kk tai koko 20 vuoden palvelujakson aikana 1649 €/brm². Palvelut sisältävät isännöintipalvelut, kiinteistönhoidon ja –kunnossapidon, ulkoalueiden hoidon ja kunnossapidon, siivouksen sekä energian laskennallisen kustannuksen. Miten kiinteistöpalveluiden kustannukset vertautuvat omiin koulukohteisiinne?

Samaisessa aineistossa peruskorjausten (PTS) kustannukset ovat olleet 9,92 €/brm²/vuosi eli 198 euroa/brm² 20 vuodessa. Tämä summa riittää varautumaan kaikkiin 20 vuoden ajalle suunniteltuihin pitkän tähtäimen korjaustoimenpiteisiin. Mikä teidän kuntanne keskimääräinen korjausvaraus on ja riittääkö se tuleviin korjauksiin?

Edellä mainitut kustannukset, yhteensä 4 013 euroa/brm², ovat siis keskimääräisen elinkaarihankkeen kustannuksia 20 vuoden aikana. Näiden lisäksi tilaajalle ei tule muita kustannuksia riippumatta siitä, joudutaanko elinkaarihankkeen kohdetta ylläpitämään ja korjaamaan suunniteltua laajemmin.

Jäikö jotain uupumaan?

No jäi. Koko elinkaarimallin ideahan on selkeästi määritellä rakennuksen suunnitteluun, rakentamiseen ja ylläpitoon liittyvät vastuut ja velvollisuudet sopimusosapuolten välillä. Kun jokin rakennushankkeen elinkaaren aikana ei mene kuin Strömsössä, voimme puhua riskin toteutumisesta. Ja riskillä on hinta. Kustannuksia vertailtaessa tulisikin huomioida myös tilaajalta palveluntuottajalle siirrettyjen riskien hinta. Tilaajan kustannustarkastelun osalta mielenkiintoista on huomioida vertailtavissa malleissa tilaajan vastattavaksi jäävien riskien euromääräinen kustannus.

Riskit ovat siitä kimurantteja, että ne eivät lupaa olla toteutumatta tai toteutua. Riskit eivät myöskään liiemmin vaivaudu etukäteen määrittelemään aiheuttamaansa haittaa. Näinpä ollen joudumme käsittelemään riskien kustannuksia odotusarvoisina pyrkien huomioimaan niiden todennäköisyys ja euromääräinen vaihteluväli.

Noh, näitä riskien odotusarvoisia kustannuksia ei tietenkään mikään tietopankki tarjoa, vaan ne joudutaan arvioimaan hanke hankkeelta tilaajan ja neuvonantajien yhteistyönä. Tämä menetelmä sisältää omat heikkoutensa, mutta on siitä huolimatta parempi tapa kuin jättää riskit tyystin huomiotta.

Näin arvioituja odotusarvoisia riskien kustannuksia jää tilaajan kannettavaksi elinkaarihankkeissa keskimäärin 149 €/brm². Vaihtoehtoisessa hankintamallissa (KVR + palvelut + PTS erikseen hankittuna) tilaajalle jäävien riskien odotusarvoinen kustannus on noin 476 €/brm².

Kallista vai halpaa?

Euroista puhuttaessa on syytä verrata elinkaarimallia johonkin muuhun tapaan hankkia vastaavan laajuisesti rakennuksen suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito. Me suosittelemme toteuttamaan jokaisessa elinkaarihankkeessa vaihtoehtoisen hankinnan kustannusarvion. Kun tässä kustannusarviossa huomioidaan vielä eri hankintamallien riskit edellä kuvatusti, meillä on kaksi vertailukelpoista euromääräistä hintaa.

Vaihtoehtoisten hankintojen kustannusarviot ovat olleet keskimäärin investointien osalta 2193 €/brm², kiinteistöpalveluiden osalta 1489 €/brm² (6,21 €/brm²/kk) ja PTS-korjaustoimenpiteiden osalta 338 €/brm². Yhteensä vaihtoehtoisen hankinnan kustannus on siis keskimäärin 4020 €/brm² 20 vuoden tarkastelun aikana. Tähän kun lisätään riskien odotusarvoinen kustannus 476 €/brm² saamme vertailtavaksi kokonaiskustannukseksi 4 496 €/brm². Elinkaarimallin keskimääräiset kustannukset ovat riskit huomioiden 4 162 €/brm².

Nopeimmat teistä huomasivatkin jo, että elinkaarimalli on tämän aineiston perusteella edullisempi kuin vaihtoehtoinen tapa hankkia vastaava rakennus vastaavan laajuisella palvelukokonaisuudella. Niin se on. Mutta huomasitko myös, että jopa ilman tilaajalta palveluntuottajalle siirrettävien riskien huomioimista elinkaarimalli on edullisempi? Niinpä, olen ihmetellyt tätä myös itse. Saatavilla olevaan dataan perustuen vaikuttaakin siltä, että elinkaarihankkeen palveluntuottaja pystyy kantamaan hankkeeseen liittyvät riskit selvästi edullisemmin kuin tilaaja ja tämä näkyy edullisempana kokonaishintana.

Tiivistettynä: elinkaarimalli ei ole kallis.

Seuraavassa blogissa sitten se elinkaarimallin rahoitus.

Kirjoittaja Juho Paananen työskentelee apulaisjohtajana mm. elinkaarihankkeiden neuvonantoa tarjoavassa Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy:ssä.

Lue myös:

Elinkaarimallin ABC– Johdanto: Lämpiöstä parrasvaloihin

Elinkaarimallin ABC – Osa 1: Mikä on elinkaarimalli?

Elinkaarimallin ABC – Osa 2: Mihin sitä elinkaarimallia tarvitaan?

Toimiva vesihuolto tukee elinvoimaa

Vesihuoltoverkoston kuntoon on alettu kiinnittää viime vuosina entistä enemmän huomiota ja hiljattain valmistui myös maa- ja metsätalousministeriön teettämä selvitys vesihuoltoverkostojen tilasta.

Selvityksen mukaan vesihuollon toimintavarmuuden turvaaminen edellyttää nykyistä parempaa tietoa vesi- ja viemäriverkostojen kunnosta sekä verkostojen suunnitelmallista kunnossapitoa ja korjaamista. Erityisesti haja-asutusalueilla sijaitsevilla sadoilla pienillä laitoksilla on selvityksen mukaan usein epäselvä kuva vesihuoltoverkostonsa kunnosta ja riittämättömät resurssit tarpeellisten korjaustoimien toteuttamiseen.

– Pieniä vesiosuuskuntia on perustettu haja-asutusalueille aikanaan myös talkooperusteella. Uusi sukupolvi ei välttämättä ole kiinnostunut talkootöistä, ja osuuskuntien tehtävien hoitoon joudutaan pohtimaan uusia ratkaisuja, Inspiran toimitusjohtaja Anssi Wright pohtii.

Puhtaan veden saatavuudesta ja jäteveden viemäröinnistä vastaa Suomessa noin 1 500 vesihuoltolaitosta. Laitoksista noin 1 000 on vesiosuuskuntia ja loput kunnan omistamia vesilaitoksia. Vesilaitostoiminnan järjestämisessä on suuria kuntakohtaisia eroja.

Korjausvelka kasvussa

Vesihuoltoverkostojen korjausvelka kasvaa kovaa vauhtia. Vuosittain vesijohto- ja viemäriverkostoa saneerataan noin 900 kilometriä vuodessa. Tarve olisi kuitenkin jopa kolminkertainen. SYKEn ylläpitämään vesihuollon VEETI-tietojärjestelmään tallennettujen tietojen perusteella arviolta noin kuusi prosenttia (6 000 km) vesijohtoverkostosta on jo erittäin huonossa kunnossa.

– Korjausvelan kasvun syy on selvä –  investointeja ei ole syystä tai toisesta tehty tarvittavaan tahtiin, Inspiran apulaisjohtaja Tutta Pentinmikko sanoo.

Yksi syy investointihaluttomuuteen saattaa olla käyttömaksujen alhaisuus.

– Erityisesti vesiosuuskunnissa verkoston rakentamiskuluilla saattaa olla pitkä poistoaika ja pääomakulut on ehkä alimitoitettu. Käyttömaksuilla pystytään kattamaan vain puhtaan veden osto ja jäteveden puhdistus. Lain mukaan vesihuollon ja huleveden viemäröinnin maksujen pitäisi kuitenkin olla sellaisella tasolla, että niillä voidaan pitkällä aikavälillä kattaa vesihuoltolaitoksen jatkuvien kustannuksen lisäksi uus- ja korjausinvestoinnit, Pentinmikko jatkaa.

Talous ja riskit haltuun

Vesihuoltolaitoksessa saatetaan tunnistaa korjausinvestointien tarve, mutta investointien toteuttamiseen ei aina tahdo löytyä riittäviä resursseja. Toiminnan rakenteellisilla uudistuksilla voidaan luoda paremmat edellytykset investointien toteuttamiselle.

Kunnan olisi hyvä tarkastella vesilaitoksen organisointimuotoa – palvelisiko osakeyhtiömuoto paremmin sen toimintaa? Osakeyhtiössä tulot ja kulut ovat läpinäkyvämpiä kuin liikelaitoksessa, ja tällöin taloudellista tilaa on helpompi seurata. Lisäksi osakeyhtiöllä on oma investointibudjetti, mikä helpottaa saneerausten suunnittelua. Inspira onkin tehnyt kunnille selvityksiä vesilaitosten yhtiöittämisestä sekä vesiosuuskuntien uudelleenorganisoinneista.

Lisäksi kunnille on tehty kartoituksia vesiosuuskuntien tilanteesta takausvastuiden näkökulmasta. Näissä selvityksissä on tarkasteltu, kuinka todennäköistä vastuiden realisoituminen olisi.

– Pelkästään tilinpäätöksiä tutkimalla vesiosuuskunnan taloudellisesta tilanteesta voi olla vaikea saada oikeaa kuvaa. Osuuskuntien käytännöt ovat hyvin kirjavia, esimerkiksi saamiset liittymän haltijoilta voivat puuttua kokonaan taseesta. Tämä saattaa antaa kuvan, että osuuskunta on velkainen, Pentinmikko kertoo.

Sen lisäksi että Inspira on selvityksissä ottanut kantaa osuuskunnan tulokseen ja taseeseen, se on selvittänyt jatkuvuutta ja riskienhallintaa. Kunnille on myös tehty toimialuerajojen selkiyttämiseen tähtääviä selvityksiä. Vesihuoltoverkosto on saattanut vuosikymmenten saatossa muuttua runsaastikin.

– Olemme tarkastelleet, mikä vesihuoltolain näkökulmasta on mahdollista. Lain mukaanhan asiakkaita ei voida liittää toiseen vesiosuuskuntaan tai laitokseen ilman, että luovuttava osapuoli eli toinen vesihuoltolaitos tähän suostuu. Lisäksi olemme selvittäneet, mitä taloudellisia vaikutuksia ja kompensaatiovaihtoehtoja aluerajojen siistimisellä voisi olla.

Vesiosuuskunnat toimivat usein hyvin itsenäisesti ja yhteydet kuntaan saattavat olla vähäiset. Wright ja Pentinmikko suosittelevatkin kuntia selvittämään alueidensa vesihuoltolaitosten toimintaedellytyksiä.

– On tärkeää kartoittaa oman alueen vesihuoltolaitosten tilanne. Vasta tämän jälkeen voi miettiä tarvetta ja vaihtoehtoja esimerkiksi uudelleenorganisoitumiselle ja saneerauksille. Toimiva vesihuolto on elintärkeä osa kunnan infranstruktuuria ja sen kunnosta huolehtimisella ylläpidetään osaltaan kunnan elinvoimaa.

Lisätietoa:
Maa- ja metsätalousministeriö mmm.fi/vesi/vesihuolto
Vesilaitosyhdistys: vvy.fi/

Eilisen puhujasta huomisen tekijäksi

Kyselyyn vastasi 1011 Manner-Suomen päättäjää, joista 705 oli kunnanvaltuustojen jäseniä, 288 hankinnoista vastaavia virkamiehiä ja 18 valtakunnallisen tason asiantuntijoita.

Ainoastaan 30 prosenttia vastaajista piti tuotteen tai palvelun ympäristövaikutuksia hinnan jälkeen neljän tärkeimmän valintakriteerin joukossa. Vielä huolestuttavampi tulos oli eettisyyden osalta, jonka ainoastaan joka viides vastaajista nosti neljän tärkeimmän valintakriteerin joukkoon. Valtaosa julkisesta sektorista ei siis toteuta vastuullisuutta ainakaan hankintojensa kautta.

Mielenkiintoista on muuten, että 71 prosenttia vastanneista virkamiehistä ilmoitti heidän kunnallaan olevan hankintoja ohjaava strategia. Oletan virkamiesten noudattavan strategiaa, jolloin luonnollinen johtopäätös on, että hankintoja ohjaava strategia ei tue vastuullisuutta hankintakriteerinä.

Samaan aikaan kuntien strategiat vihertävät ja mainoslauseissa maalaillaan kuvaa vastuullisuudesta ja paremmasta huomisesta. Tässä on mielestäni jokin ristiriita. Voisiko sanoa, että paljon puhetta, vähän tekoja?

Kansainvälisesti sijoittajien rahat ovat jo hyvän tovin virranneet kiihtyvällä vauhdilla kohti vastuullisempia kohteita yksinkertaisesti siitä syystä, että vastuullisuuden huomioon ottaminen on edullisempaa kuin sen huomiotta jättäminen. Tästä vinkkelistä vastuullisuuden huomiotta jättäminen taloudellisista syistä ei ole perusteltua Suomen kuntien hankinnoissa.

Jos kaipaat apua, me Kuntarahoituksessa tuemme kuntia vastuullisuudessa ja voimme auttaa hankintojen ympäristönäkökulmien huomioimisessa. Ja me muuten annamme alennuksen ympäristöystävällisten hankkeiden rahoitukseen.

Miten teidän kunnassanne: oletteko eilisen puhujia vai huomisen tekijöitä?

Suomalaisen Työn Liiton tutkimus: Julkiset hankkijat ostopäätösten äärellä

Juho Paananen

Kirjoittaja työskentelee apulaisjohtajana Kuntarahoituksen tytäryhtiössä Inspirassa.

Tuusulalaisten uusi olohuone rakentuu hirrestä ja nousee kunnan raikkaaksi maamerkiksi

Tuusulan keskustaan tarvittiin uusi monitoimirakennus, joka toimisi paitsi Tuusulan lukio-opiskelijoiden oppimisympäristönä, mutta palvelisi myös muita kulttuurin- ja vapaa-ajan toimijoita. Lukio-opiskelijoiden lisäksi rakennuksen haluttiin kokoavan yhteen kansalaisopiston, käsityökoulun, lasten ja nuorten kuvataidekoulun, tanssiopiston ja musiikkiopiston käyttäjät.

Tilojen erilaisia käyttötarpeita kartoitettiin laajasti hyödyntäen palvelumuotoilua työvälineenä. Tarpeiden pohjalta luotiin lopulta varsinainen tilakonsepti. Vuonna 2017 järjestettyyn korkeatasoiseen yleiseen arkkitehtikilpailuun tuli kaiken kaikkiaan 57 hyväksyttyä ehdotusta, joista Aarti Ollila Ristola Arkkitehdit Oy:n Monikko-työ ylsi voittoon.

– Oppiminen on muuttunut paljon viime vuosina. Lukio-opiskelussa on käytössä uudet opintosuunnitelmat, eikä oppiminen enää tapahdu pelkästään luokkahuoneissa. Moniosta tulee meille uusi lukio, mutta samassa tilassa on myös viisi muutakin vakituista käyttäjää. Tilat palvelevat kaikkien näiden käyttäjien tarpeita erinomaisesti, sillä tilassa on kaikkiaan viisi eri osaa ja toimintoja hyödynnetään kaikkia tiloja, kuten myös aulatiloihin. Tarvittaessa myös Hyrylän keskusta ja puistot voidaan helposti hyödyntää ilmiöpohjaiseen opetukseen, kertoo Tuusulan kuntakehitysjohtaja ja palkintolautakunnan puheenjohtaja Marko Härkönen.

Monitoimirakennuksen sijainti on keskeinen, mutta historiallinen miljöö vaatii etenkin uudelta rakennukselta paljon. Tilan on käytettävyydeltään ja ulkoasultaan palveltava sekä uusia että perinteisiä tuusulalaisia.

– Tuusulanjärven alueella on vahva kulttuuriperinne. Lisäksi rykmentin historia on merkittävä osa Tuusulan identiteettiä. Halusimme, että kilpailutyö sopii keskustaan, mutta ilmentää myös historiaa. Myös kuntalaisten toiveet lukion sijoittamisesta tuli ottaa huomioon, Härkönen kertoo.

Käyttäjät ja kuntapäättäjät mukaan

Uuden monitoimirakennuksen suunnittelussa, tarpeiden kartoituksessa ja ihmisten joukkoistamisessa haluttiin käyttää uusia työkaluja.

– Otimme ihan uudella tavalla jo tilojen suunnitteluvaiheessa kaikki eri käyttäjät mukaan ja selvitimme erilaisia tarpeita tilojen käyttöön liittyen. Tavoitteena meillä on luoda tuusulalaisten uusi olohuone. Halusimme sellaisen tilaratkaisun, joka keskittyy kohtaamisiin ja niiden kautta innovaatioiden synnyttämiseen. Nyt olemme luomassa tällaista tilaa, Tuusulan kunnan tilakeskuksen päällikkö Ritva Lappalainen kertoo.

Oppia haettiin muun muassa Oulusta ja Espoosta, jossa vastaavia hankkeita on toteutettu aiemmin. Palvelumuotoilun pääperiaatteena on ollut tehdä suunnittelua käyttäjien tilatarpeiden perusteella. Monitila- ja campus-ajattelu on ollut voimakkaasti esillä, tiloista on haluttu mahdollisimman monikäyttöiset ja käyttäjien erilaisia tarpeita palvelevat.

Parhaan lopputuloksen aikaansaamiseksi myös lukiolaiset ja kuntalaiset otettiin useilla eri tavoilla mukaan suunnitteluun ja vaihtoehtojen arviointiin.

– Lukiolaiset kävivät omassa seminaarissaan kaikki arkkitehtuurikilpailun ehdotukset läpi ja valitsivat oman voittajan. Myös kuntalaisilla oli kahtena viikonloppuna työpajoissa mahdollisuus arvioida ehdotukset ja valita oman suosikki. Keski-Uusimaa-lehti järjesti lukijakilpailun, jonka sattui niinikään voittamaan MONIKKO. Kuntapäättäjien päätöksenteossa edesauttoi 3D-mallin pohjalta tehty esittelyvideo, Lappalainen kertoo.

Hanke on laajuutensa vuoksi ollut tekijöilleen myös vaativa. Lappalainen sanoo suoraan, että ilman osaavia kumppaneita sen läpivienti ei Tuusulassa olisi mahdollista.

– Olin arkkitehtikilpailun varapuheenjohtaja ja lisäksi hanke on Tilakeskuksessa minun vastuullani. Kunnan investointitahti on nyt ollut 10 miljoonaa euroa. Merkittävänä apuna koko projektissa ovat olleet ja ovat kokeneet, luotettavat kumppanit. Inspira on tuonut omaa vahvaa näkemystä ja Inspiran osaamista ovat täydentäneet muut kumppanit Krogerus ja Ramboll. Elinkaarikilpailutuksen hankintailmoitus menee ulos lähiaikoina. Kunnassa ei ole aiempaa kokemusta elinkaarihankkeista ja suhtaudummekin suurella mielenkiinnolla uuteen toteutus- ja ylläpitomalliin, myös tulevien suurien koulu- ja päiväkotihankkeiden takia. Inspiran ja muiden kumppanien kokemus tästä hankemallista ja laajapohjainen osaaminen ovat hyvä selkänoja, johon voimme kunnassa tukeutua, Lappalainen kertoo.

Myös kuntakehitysjohtaja Marko Härkönen kiittelee kumppaneita. Kiitosta saavat paitsi Lappalaisen mainitsema asiantuntijuus myös verkostot.

– Yhteistyö Inspiran ja Kuntarahoituksen kanssa on sujunut todella hyvin. Olemme yhdessä miettineet kilpailumuotoa ja tietysti rahoitusmalleja. Heillä on ollut paitsi todella kovaa asiantuntemusta ja osaamista, myös hyviä kontakteja. Olemme heidän kauttaan löytäneet oikeat kontaktit projektin eri vaiheisiin, rakennuttajiin, toteuttajiin ja niin edelleen. Tietotaito ja kontaktit ovat olleet meille arvokas yhdistelmä, olemme tarvinneet molempia. Rehellisesti sanottuna ei meillä ole tämän tason osaajia itsellä, teemme pienillä resursseilla, joten olemme käyttäneet konsultteja ja olemme olleet siihen hyvin tyytyväisiä, Härkönen sanoo.

Hirsi tuo työhön näkyvyyttä

Kuntakehitysjohtaja Härkönen iloitsee myös rakennuksen rohkeasta materiaalivalinnasta, joka on hirsi. Tuusulaan ollaan parhaillaan luomassa jotakin, joka on paitsi ekologista, kestävää, mutta myös maailmanluokan työnäyte.

Hirsikouluja on jo muutamia, valmistuessaan Monio on yksi maailman suurimmista. Monio on saanut jo paljon näkyvyyttä mediassa ja sitä esiteltiin esimerkiksi Venetsian biennaalissa.

– Tässä on haettu pitkäaikaista esteettisesti ja toiminnallisesti kestävää ratkaisua. Hirsirakennus on luonnonmateriaalina myös sisäilman osalta erinomainen valinta, Härkönen luettelee.

Kouluun tulee 950 oppilaspaikkaa. Loppuvuosi 2018 ja alkuvuosi 2019 käytetään suunnitteluun, joka on osa kilpailullista neuvottelumenettelyä, toisin sanoen ratkaisuja kehitetään yhdessä tarjoukset tekevien urakoitsijoiden ja palvelutuottajien kanssa. Tavoitteena on ottaa rakennus käyttöön vuonna 2021. Tuusulassa järjestetään Asuntomessut vuonna 2020 ja tarkoituksena on, että jo silloin on jotakin esiteltävää.

– Kuntabrändäyksen ja PR:n näkökulmasta Monio on tärkeä hanke. Kokonsa, arkkitehtuurinsa ja rakennusmateriaalinsa vuoksi se oletettavasti lisää alueen vetovoimaa. Monio tulee näkymään keskeisen sijaintinsa vuoksi hyvin myös ohi ajaville, mutta tietysti toivomme, että mahdollisimman moni harkitsisi myös muuttamista, Härkönen sanoo.

Lue myös:

Inspiran avulla onnistuneisiin investointihankkeisiin

Suomen suurin puukoulu nousee Imatralle

Suomen suurin puukoulu nousee Imatralle

Mansikkalan koulukeskus on ollut hankkeena erityinen monestakin syystä. Imatran kaupungin vanha koulukiinteistökanta ja sisäilmaongelmat edellyttivät tiukkaa aikataulutusta ja vaativat paljon myös kaupungin johdolta.

– Aikataulu on ollut vaativa ja se on edellyttänyt kaikilta toimijoilta paljon töitä ja tehokkuutta. Meillä oli sellainen ikävä tilanne, että monet koulut ovat samaan aikaan käyttöikänsä päässä ja niissä oli erilaisia sisäilmaongelmia. Imatran kaupungin päättäjille nostan hattua rohkeudesta. He katsoivat koko kouluverkkokokonaisuutta rohkeasti pitkällä tähtäimellä ja päättivät uudistaa kerralla koko koulukiinteistöverkon, Mitra Imatran Rakennuttaja Oy:n toimitusjohtaja Lassi Nurmi kertoo.

Mansikkala on uusista koulukeskuksista ensimmäinen. Käytännössä ensin piti purkaa vanha koulukiinteistö, hankkia oppilaille ja henkilökunnalle sopivat väistötilat sekä suunnitella ja rakentaa tilalle neljää kertaa suurempi koulukeskus. Väliaikaistilat ovat aina kustannusten kannalta arvokkaita, joten nopeudella oli suuri taloudellinen merkitys.

Kymmenien miljoonien investoinnissa suunnitteluun, rahoitukseen ja ylläpitoon sisältyy lukuisia erilaisia vaihtoehtoja ja yksityiskohtia, joissa vaaditaan vahvaa ja laaja-alaista asiantuntemusta. Inspira toimi Imatran kaupungin konsulttina aivan hankkeen alkuvaiheista lähtien.

– Vanhoista kiinteistöistä luopuminen on aina vaikeaa. Tässä tapauksessa kuitenkin koulujen sisäilmaongelmat, väistötiloihin siirtyminen ja rakennusten teknisen käyttöiän saavuttaminen jouduttivat päätöksentekoa. Tällaiset yli kymmenien miljoonien investoinnit ovat niin monimutkaisia projekteja ja sisältävät niin suuren määrän yksityiskohtia ja huomioon otettavia asioita, että ulkopuolisen asiantuntijan käyttö oli aivan välttämätöntä. Inspira selvitti meille eri vaihtoehtoja ja on todettava, että Inspiran asiantuntemus oli alusta lähtien avainroolissa, Imatran kaupunginjohtaja Kai Roslakka kertoo.

Elinkaarimalli tuo turvaa ja vakautta

Inspira teki Imatran kaupungin toimeksiannosta esiselvityksen, jossa kartoitettiin vaihtoehtoiset toteutus- ja rahoitusmallit näin suurelle kouluhankkeelle. Esiselvityksen lopputuloksena Inspira suositteli kaupungille elinkaarihanke-mallia ja siihen leasing-rahoitusta.

– Elinkaarimalli tarkoittaa, että hankintamallissa yhdellä kilpailutuksella ja yhdellä sopimuksella tilataan ison kohteen suunnittelu, rakennuttaminen ja pitkäaikainen ylläpito. Mansikkalan tapauksessa sopimusaika on 20 vuotta. Sopimusvastapuoli tässä mallissa vastaa kaikista teknisistä hankeriskeistä sopimuskauden ajan. Käytännössä kyse on siitä kuin ostaisit koulun 20 vuoden takuulla. Normaalissa rakennushankkeessa puolestaan takuu on kutakuinkin 2 vuotta ja virhevastuu 10 vuotta, Inspiran Ville Riihinen taustoittaa.

Suureen ja vaativaan projektiin hyppääminen on haastanut tasaisesti projektijohtoa ja kaikkia mukana olleita. Mitran toimitusjohtaja ja hankkeen projektijohtajana työskennellyt Nurmi haluaa kuitenkin nostaa esiin ne opit ja oivallukset, joita projekti on tuonut tullessaan. Samalla kun vaatimustaso on ollut korkealla on saatu luotua jotakin sellaista mitä ei synny kun haetaan helppoa, tuttua ja turvallista.

– Koko Mansikkala-projekti on ollut jatkuvaa oppimista. Yksi iso oppi on ollut tämä hankemalli, meillä ei Imatralla ja luultavasti koko maakunnassa ei ole ennen kokeiltu elinkaarimallia. Olimme kuitenkin kuulleet siitä ja se vaikutti sopivalta tähän hankkeeseen. Toinen merkittävä erityispiirre tässä projektissa on ollut se, että materiaaliksi valittiin puu. Sen myötä jouduttiin miettimään monia asioista eri tavalla. Suoraan sanottuna helpommalla oltaisiin päästy, jos oltaisiin lyöty vain elementtiä toisen päälle, Nurmi sanoo.

Puunkäytöllä on lukuisia hyötyjä: se tukee hiilineutraaliutta, se on terveellinen ja turvallinen valinta käyttäjille ja lisäksi ympäristöystävällinen rakennusmateriaali.

– Puu tulee myös näkymään opetuksellisissa tiloissa. Tutkimusten mukaan puu materiaalina vaikuttaa lasten stressitasoja laskevasti. Myös sisäilman kannalta puu on erinomainen materiaali. Kokonaisekologisuutta ei ole näin isosti ehkä missään hankkeessamme otettu huomioon aiemmin. Mansikkala on Imatralle mahdollisuus rakentaa edelläkävijäroolia, uskon, että tätä kokonaisuutta, jossa yhdistyvät puurakentaminen, elinkaarimalli ja koko kouluverkon uudistaminen kerralla tullaan vielä katsomaan ympäri Suomea ja varmasti myös maailmalla tätä voi herättää kiinnostusta, Nurmi pohtii.

Mansikkalan koulukeskuksen on tarkoitus valmistua 2020.

Lue myös:

Inspiran avulla onnistuneisiin investointihankkeisiin

Tuusulalaisten uusi olohuone rakentuu hirrestä ja nousee kunnan raikkaaksi maamerkiksi

Inspiran avulla onnistuneisiin investointihankkeisiin

Kuntarahoituksen ja Inspiran yhteistyön voima on kuntakentän syvällisessä asiantuntemuksessa. Tiiviissä yhteistyössä työnjako on selvä.

– Kuntarahoitus keskittyy rahoitukseen. Me Inspirassa puolestaan tarjoamme erilaisia talouteen ja rahoitukseen liittyviä neuvonantopalveluita kunnille sekä kuntien omistamille yhtiöille, Inspiran johtaja Ville Riihinen sanoo.

Aiemmin Inspirassa on palveltu asiakkaita myös laajemmalla skaalalla. Nykyisin Inspira keskittyy nimenomaan kuntakentän tarpeisiin.

– Olemme tehneet jonkin verran toimeksiantoja myös kuntasektorin ulkopuolelle. Tulevaisuudessa tulemme fokusoimaan kaikki resurssimme juuri kuntakenttään. Se on suurin strateginen muutos, joka toiminnassamme on nyt tapahtunut, Riihinen taustoittaa.

Parasta laatua parhaalla hinnalla

Inspiran tavoitteena on auttaa kuntia suoriutumaan investointihankkeista mahdollisimman tehokkaasti sekä hinnan, ajanhallinnan että laadun näkökulmista.

– Usein kunnilla on eniten rahaa kiinni juuri kiinteistöissä ja erilaisissa toimitiloissa. Me avustamme kuntia investointihankkeiden valmisteluvaiheesta aina toteutusvaiheen loppuun saakka. Autamme kilpailuttamaan hankkeita siten, että lopputulos on kokonaistaloudellisesti edullisin, Riihinen kertoo.

Inspiran osaaminen perustuu pitkäjänteiseen työhön kuntasektorin investointihankkeissa.

– Me tuomme yhteen parhaita käytänteitä ja toimintamalleja, joilla hankkeissa onnistutaan parhaalla mahdollisella tavalla. Yhdistämme oman kokemuksemme saatavilla olevaan tietoon ja monistamme esimerkiksi hankkeiden kilpailutusmalleja kaikkien kuntien käyttöön, Riihinen sanoo.

Inspira toimii useimmiten projekteissa projektijohtajana ja keskittyy tuottamaan taloudellisia asiantuntijapalveluita. Tarpeen vaatiessa projektiryhmää täydennetään esimerkiksi oikeudellisilla, teknisillä ja mahdollisesti myös muilla hankkeen kannalta keskeisillä asiantuntijoilla.

Kuntasektorin yritys- ja omaisuusjärjestelyjen neuvonantaja

Kiinteistöhankkeiden lisäksi Inspira toimii neuvonantajana myös muissa kuntasektorin merkittävissä investointihankkeissa sekä yritys- ja omaisuusjärjestelyissä.

– Tällä hetkellä olemme esimerkiksi mukana useammassa energia- ja vesiyhtiön investointihankkeessa ja rahoitusjärjestelyssä. Energiatoimialalla kilpailtujen liiketoimintojen, kuten sähkönmyynti ja -tuotanto, konsolidoituminen ja uudelleenjärjestelyt jatkuvat vilkkaana ja kiinteistökohtaiset energiaratkaisut rukkaavat toimialan rakenteita ja pelikenttää uusiksi. Kuntaomistajien on syytä olla näissä aktiivinen, Riihinen aprikoi.

Inspira on ollut myös pitkään mukana sote-sektorin järjestelyissä. Yhtiö on avustanut lukuisia kuntia sote-palveluiden ulkoistuksissa sekä hoivakiinteistöjen myynnissä. Parhaillaankin on käynnissä kuntien tukipalvelutuotantoa koskevia yritysjärjestelyitä. Sote-palveluiden tuotannon on kehityttävä riippumatta siitä, millä aikataululla sote- ja maakuntauudistus toteutuu.

Kohti varhaisen puuttumisen mallia

Ville Riihinen on tyytyväinen syventyneeseen yhteistyöhön. Tulevaisuudessa siintää kuitenkin entistä monipuolisempia yhteistyön tapoja ja sovellutuksia.

– Olemme päässeet hyvään alkuun ja meillä on ollut Kuntarahoituksen kanssa hyviä yhteistyöhankkeita. Näen kuitenkin, että voimme tarjota vieläkin kokonaisvaltaisempia palveluita esimerkiksi hankkeiden toteuttamiseen liittyen, Riihinen pohtii ja jatkaa: – Siinä, että hankkeita pystyttäisiin toteuttamaan oikea-aikaisesti, oikeaan paikkaan ja oikean kokoisena on meille paljon potentiaalia. Konseptoinnin ja palvelumuotoilun näkökulmasta tästä voisi kehittää eräänlaisen kiinteistöpuolen investointihankkeiden varhaisen puuttumisen malli.

Riihinen visioi myös täysin uusia digitaalisia palveluita, joissa yhdistyvät Inspiran ja Kuntarahoituksen vahvuudet.

– Teknologia ja keinoäly mahdollistavat paljon sellaista, mikä nyt tuntuu kaukaiselta tai mahdottomalta. Meillä voisi hyvin olla Apollo-palvelun kaltainen kiinteistöpalvelu, jossa voisi tarkastella mitä kiinteistökanta on syönyt, millaisia investointitarpeita siellä on peruskorjauksen suhteen, uudisrakentamisen suhteen ja miltä se näyttää kokonaisuutena. Ja jos halutaan tehdä joitakin muutoksia tilojen käyttöön tai esimerkiksi korvata vanhoja tiloja uusilla, niin palvelussa voisi simuloida eri vaihtoehtoja ja leikkiä ajatuksilla. Se voisi avata uusia näkökulmia kiinteistöomaisuuden hallinnointiin, Riihinen pohtii.

Lue myös:

Suomen suurin puukoulu nousee Imatralle

Tuusulalaisten uusi olohuone rakentuu hirrestä ja nousee kunnan raikkaaksi maamerkiksi